3月7日，海南放了一个“大招”。[淘股吧]

当晚，海南省新闻办公室召开发布会，介绍了海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

其中“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”，可谓震惊全国楼市。

意外的是，本来已经开过发布会，官网也挂了新闻通稿的一件“板上钉钉”的事情，在今天（3月9日）却出现重大反转：这一政策从海南省政府官网消失了。

截止3月9日傍晚发稿，新的通知并未找到，但相关发布会的视频还能看。杠杆地产分析，可能已经还在发布的路上，我们拭目以待。但没有也正常，前面驻马店不是已经操作过一波。
事实上，不管有没有新的通知，海南的这次表态，信息量都很大。其影响可能不会小于曾经那些令人眼花缭乱的利好。


第一，海南这次做了什么？
先看看这则发布又暂时被撤回的通知，到底讲了什么？
这则通知的主要看点有三：
第一，本地居民限购第三套房。
本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
根据官方解读，这条政策的目的是——为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障。
第二，试点安居型商品住房。
主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。
第三，实行现房销售制度。
改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
敲一下黑板，杠杆地产注意到一个有意思的措辞：
各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
责任下沉到了县一级，可见真的很严格。
不过，最重磅的炸弹，还是属海南全省落地现房销售。
现房销售其实不是新鲜事，此前全国其他一些城市都有过尝试，但鲜有推行下去。海南的规定可认为是全国首个省级现房销售的政策。



而且此次通知出台的时机非常耐人寻味。如今大环境不景气，又碰到“黑天鹅”冲击，各地纷纷救市，为楼市托底。连有的一线城市都撑不住了，想为楼市松绑。
海南为什么有当逆行者的想法？海南有什么底气敢全国第一个实行现房销售制度？


第二，海南是什么？海南在哪里？
光看小标题，可能有人会笑，这不是常识吗？
海南是个岛。很多人会觉得岛是用来旅游的，海南岛这点是合格的。
但是，岛就一定不能成为经济高地？往大了说，日本、英国是岛，往小了说，新加坡、中国台湾省也是岛。
如果做得好，岛上可以繁衍出高级文明形态，建立完善的工业体系，还可以作为一些制度的试验田。
如果海南不是一个岛，而是一个半岛，那它与湛江有什么区别？不要说经济特区、自贸港、自由港，就连单独建省都没有必要。
但历史一次次选择了海南，那是要海南承担使命的。不是简单搞搞旅游。
改革开放以来，海南主要获得过三次历史机遇。第一次是1988年4月海南建省、建特区；第二次是2010年建设国际旅游岛；第三次是2018年开始，先后喜提“自贸区+自由港”。
众所周知，前两次机会，海南都浪费了。
第一次机遇被浪费后，得到的只有连片的烂尾楼。第二次机遇被浪费后，得到的是因遍地开发房地产，不少海滩被破坏。
房地产搞得一地鸡毛。就连搞旅游，一度也是屡出负面，沦为全国笑料。
前两次利好被浪费，让海南记住了血的教训——管好房地产行业。所以从2018年以来，海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市低迷，海南也没有再动摇。


第三，放松有泡沫，收紧会怎样？
说到这里，有人可能会慌。毕竟海南已经痛失过两次好局。
这两年大环境本来不好，现在又碰到收紧，会有怎样的结果呢？
坦率地说，如果按照这次海南撤回前的通知，短期内确实利空，这是官网撤回的原因吗？不至于，海南应该是经过深思熟虑的。
对开发商而言，这意味着资金成本将全面提升。
中国内地从1998年全面建立房地产市场以来，基本在学香港，采取“预售制”。通过预售，开发商可以提前回笼资金，加快资金周转。
海南“现房销售”落地后，开发商想在海南开发项目，门槛将更高。这意味着，很多中小房企将被挤出市场。
何况海南还配了一条“安居型商品房”的政策。这个全国很多城市都在推行。海南这次力度很大，想让安居房成为抢人才、抢人口的利器。
这些房子价格低于商品房，相当于打折卖给人才和当地居民。这将跟商品房形成竞争关系。
现在经济不好，还对房地产这样卡，这不是自杀吗？
非也！
虽然短期商品房现售制度是利空，但其实海南看得是长远，从长期来看，绝对是看多。
海南这么沉得住气，底气源于从今年开始，自己会收获的第三波利好。
因为去年海南“自由贸易港”被纳入国家战略，跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展同处于区域发展战略的最高规格。
关于海南自由贸易港，全国人大正在立法。而深圳经济特区、上海浦东新区，都没有在全国人大层面上立法。
有人说，这是海南这回出台政策的原因，可能有重大事情要发生。
据说，这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”，将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”，海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。
种种利好的迹象都表明，海南将走上一条崭新的发展之路。为了避免重蹈历史覆辙，对调控房地产市场严防死守，就顺利成章了。
未撤回前，大致应该是如此想的。至于撤回后，会不会发新的，我们且行且看。


第四，岛屿想腾飞，需要什么条件？
关于岛屿的腾飞，先看4个模范生：日本、英国、新加坡，还有我国中国台湾省。
但这4个岛，要么引领了工业革命，要么赶上了工业化浪潮。而且它们基本是独立经济体，现实也逼迫它们必须建立齐全的工业体系。
这个岛屿腾飞的先决条件，海南注定是失去了。
中国幅员辽阔，没必要在海南布局所有工业门类，如果海南想通过工业化实现腾飞，这条路肯定走不通。
不过没关系，岛屿腾飞还有第二个先决条件，一定量的人口基数。
从世界经验来看，离岛区域想成为发达经济体，一般需要足够的人口基数。日本的人口总量达到1.26亿，英国6600万，中国台湾省2358万，而海南只有945万。
而在海南建省之初，人口大约是605万。30年增量才300多万，抢人成绩虽然不差，但和上海、浙江、广东等沿海省市相比，对人才的吸引力，可以说完全不及格。
再看看同为离岛的中国台湾省。中国台湾在1949年只有600万人口，而2018年已达2358万，70年净增量约1750万。海南呢？
海南在产业定位上长期以旅游和农业为主导，虽然污染不大，但也不提供大量就业机会。导致海南人口还是呈现“候鸟“特征。很多人冬天来避寒，天暖就离开。难以沉淀为常住人口。
可见，海南迫切需要人口倍增，在人口规模上至少接近我国台湾。海南与我国台湾的面积相当，而且平地更多、物产资源也丰富。容纳与我国台湾同等规模的人口，生态环境完全允许。
很多文章都是这样建议的，但是在今天，这样体量的人口增长，现实吗？


第五，海南不做深圳，目标是迪拜
工业化常被认为是一种实现人口倍增的途径，但海南没有选择这个路径。
其实，工业化不是最重要的。
最重要的是，通过什么产业可以实现海南的人口倍增？这方面，可能就不必照搬我国台湾了，可能迪拜的模式更加适合。
就是继续发展服务业，寻求服务业本身的升级，即寻求从生活型(低端)服务业向生产型(高端)服务业转型。比如做高端旅游、高端会展、航运还有贸易。
这本身就非常契合“自贸区+自由港”的政策。而且民航局今年1月已经在研究在海南自贸区开放第七航权。这样的力度，在国内真的前所未有。
要知道，迪拜国际机场就是依靠航权的开放，从名不见经传的航运死角，一跃成为了世界最重要的枢纽空港。
产业最终是人承载的。大家现在都在吐槽深圳的房价，但只看到了结果。
深圳当年正是依靠对人才的重视与保障，才吸引来大量人才，然后有了产业，经济得到发展，最后才拉高了房价。
所以，第一步，得吸引人来。
海南这样压房价，不是为了弄死房地产。而是为了吸引人才、发展产业、振兴经济。只有经济好了，大家才能一起发财。
而且这次，海南绕开了工业化的路径，直接通过服务业崛起，在某种意义上更具前瞻性。
海南成不了深圳又何妨？那本来就不是海南的目标。
这一次，海南要做迪拜。
迪拜如今的经济、名望和房价，想必不用再渲染。
站在国家层面，海南这次不是抄作业，也没有现成答案可抄。海南这次是真正意义上的探路者。
从这个意义上看，“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”（如果施行）只是一个开始。

第六，划重点，投资机会在哪里
3月9日，周一，黑色星期一，上午海南板块有一波拉升，2320海峡股价冲击过涨停，没有封住。
3月10日，周二，周一晚道指跌2000点，海南板块微微低开后，就开始反攻，资金向海南板块集中的特征明显，成为大跌下的避风港。

时点：原计划3月24-27日举行的博鳌亚洲论坛，已经确定延期举行。4月13日，海南即将迎来建经济特区22周年，在这个时点上，会不会有关于海南的重大政策落地呢！
1、利好海南旅游酒店板块，如 000613 大东海A、 002596 海南瑞泽、 600238 海南椰岛、6000555海航创新；
2、利好在海南有土地储备的上市公司，如 000735 罗牛山
3、海南本地的港口货运、仓储物流板块，如 002320 海峡股份， 000886 海南高速。