深圳第一高楼，净资产竟然打5折
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粤港澳湾区整合了湾区中心城市优质的交通资源，构成海、陆、空、轨国际化都市枢纽，可完成快速通达全球，构建湾区“一小时生活圈”。其中，深港互联：高铁开通、六大口岸及建立中的莲塘口岸、港深西部快线（规划中）及一系列交通根底设备建立加速，完成深圳东西部区域与香港的锋速接驳，深圳和香港步入“半小时生活圈”。世茂深港国际中心位于粤港澳湾区中心区域，依托周边16（建立中）、21（远期规划）、23（远期规划）三条地铁线及多条快速路，可快速完成与深圳各区内部互联，依托湾区便利交通优势，轻松完成湾区“一小时生活圈”。基于此，世茂深港国际中心项目既可强化粤港澳协同协作，推进香港资本、市场和管理优势与深圳区位、政策和本钱优势相分离，又将起到粤港协作的标杆作用。
耗资过亿，山水入画，大概是深圳颜值***的展示中心了
一期公寓共6栋1421户，车位规划有1222个。据了解，1-4栋为85-260平大户型，5A和5B为40-80平小户型，大户型户户朝南，小户型户户带阳台。丁立透露，世茂深港国际中心可售公寓占比仅18%。
项目已开放60平、80平、160平户型示范空间，价格待定，预计将于2021年底精装交付。
该项目占地面积约为3.1万㎡，总建面约29万㎡，分两期开发，作为坪山地标性综合体，规划打造1栋超300米高的甲级写字楼、1栋商务公寓楼及几栋商场组成的分体式街区型商业。
位于坪山大道与振环路交汇处东北处，距离在建的地铁14号线沙湖站约260米（百度地图测量，仅供参考），与周边的泰禾、龙光、潮商等组成了“坪山CBD”，区域土地统筹完备，投资价值可期。
项目整体的区位配套较为不错，周边聚集众多住宅和商业项目，应该是整个坪山区商品房最集中的区域之一，发展势头较为不错。根据规划，地铁14号线将在坪山大道与体育二路交汇，距离项目步行距离约300米左右。
目前，项目对外出售的是建筑面积为35平米与57平米的1-2房的公寓为主。总房源700套，截止到目前近剩余200余套，总价100万多一点起，是当前非常实惠的一个楼盘项目。
中民爱普持有重庆越洋房地产开发有限公司(“越洋公司”)90%股权和重庆捷程置业有限公司(“捷程公司”)90%股权。越洋公司享有重庆市江北区江北城B19-3号、B19-4号、B20-1号地块的土地使用权及其开发建设权益，捷程公司享有重庆市渝中区两路口菜市场C11-1地块的土地使用权及其开发建设权益。
经双方协商同意，奧宸企业此次交易所对应的股权的交易对价合计为人民币10.3亿元。其中股权对价约人民币5.56亿元，奧宸企业向中民爱普提供股东借款人民币约4.74亿元。
奧宸企业由公司全资子公司苏州世茂投资发展有限公司(“苏州世茂投资”)持股51%，公司控股股东世茂房地产控股有限公司(“世茂房地产”)全资子公司苏州世茂置业有限公司(“苏州置业”)持股49%合资设立，为公司的控股子公司。
越洋广场项目：指截至2019年6月30日时的项目用地、已建工程等全部权益，包括：未建的江北城B19-3号、B19-4号、B20-1号宗地，土地使用权证号：103房地证2009字第07611号、103房地证2009字第07612号、103房地证2009字第07613号；目标项目建设用地面积合计34,715㎡，计容建筑面积288,565㎡,用途为商服用地，用地年限为40年，现状为已完成基坑工程。
重庆中心项目：指截至2019年6月30日时的项目用地、已建工程等全部权益，包括：未建两路口菜市场C11-1宗地，土地使用权证号：101D房地证2011字第 hk00021 号；目标项目建设用地面积合计51,646.7㎡，计容建筑面积510,000㎡，用途为二类居住、商业用地，用地年限为居住50年，商业40年；现状为项目T2塔楼已施工至47层，T3塔楼已施工至33层，“十”字平交开口处人工挖孔桩开挖，裙楼8区车库顶板层已完成，裙楼7区车库顶板层已完成，裙楼2区基础完成，裙楼6区施工至B5层。
2019TDGP13R0075号地块位于长清区宾谷街以南，清河街以北，文昌路以东。规划用地性质：居住。土地面积：34,170平方米。出让年限：70。规划容积率：地上≤2.8；地下≤1.3，建筑密度≤22%。
2019TDGP13C0076号地块位于长清区宾谷街以南，清河街以北，文昌路以东。规划用地性质：商业商务。土地面积：50,728平方米。出让年限：40。规划容积率：地上≤2.6；地下≤1.2，建筑密度≤55%。
项目位于济南市长清区，东至凤凰路，西至文昌路，南至清河街，北至宾谷街。项目处在长清区核心地段，区位优越且稀缺，交通便捷，周边政务、教育、文化休闲配套丰富。项目用地面积8.5万平方米，计容规划建筑面积约23万平方米，规划为包括住宅、购物中心、沿街商铺的城市综合体。
业绩回顾1H19业绩符合预期公司公布1H19业绩：营业收入128亿元，同比增长6%；归母净利润16亿元，同比增长10%，对应每股盈利0.42元，符合预期。毛利率下行，少数股东损益下降带动归母净利润录得同比增长。期内公司房地产销售业务结算收入同比增长6%至121亿元，结算毛利率较去年同期下行11个百分点至28%，税后毛利润同比下降14%至32亿元，综合税后毛利率下滑至25%（去年同期31%）。少数股东损益同比下降26%带动归母净利润最终录得10%的同比增长。在手现金充裕，融资成本低。期末公司净负债率较年初下降2个百分点至19%，在手现金较年初增长22%至126亿元，相当于一年内到期有息负债的2.7倍（年初2.0倍）。期内公司先后以3.67%~4.65%的票面利率累计发行35亿元公司债券（3年期）和10亿元短期融资券（期限366天），融资成本处于低位。发展趋势预计全年销售增速超10%。期内公司销售面积同比下降34%至57万平方米，销售额同比下降24%至122亿元，相当于全年销售目标（公司计划）的41%。我们预计公司下半年推货量将大幅提升，进而带动销售持续回暖，预计公司全年可实现300亿元的销售目标（全年可售货值预计超450亿元），对应11%的同比增速。拿地端显著提速，土储充裕。期内公司先后于南京、杭州、昆明、和张家口累计新增土地储备同比增长25%至83万平方米（根据拿地公告整理得到），拿地额同比增长41%至47亿元，对应拿地均价同比增长13%至5686元/平方米，相当于同期销售均价的27%。期末公司总规划计容建筑面积1604万平方米（年初1571万平方米），相当于2019年销售面积（中金预计）的11倍。公司公告拟收购天津中民爱普50%股权，将增厚公司土储80万平方米。盈利预测与估值维持2019/2020e每股盈利预测不变。公司当前交易于5.4/4.7倍2019/2020e市盈率。维持中性评级和目标价4.31元，对应6.0/5.2倍2019/2020e目标市盈率，较当前股价存在11%的上行空间。风险公司推盘进度不及预期，重点布局城市去化率不及预期。
2019年上半年，受物业管理和住宅销售收入增加的推动，公司营收增加5.54%，归母净利润增加9.80%。根据公司2019年半年报披露：(1)2019年上半年，公司合并报表范围内主营业务收入(现金流入)，合计128.21亿元。其中，房地产营业收入124.62亿元，同比增幅5.57%；其他营业收入为3.59亿元，同比增幅4.68%。(2)2019年上半年，公司实现住宅销售收入94.48亿元；商业地产销售收入26.60亿元；房地产租赁收入3.55亿元；酒店服务业务收入1.25亿元；物业管理收入2.23亿元；其他业务收入1139.55万元。(3)2019年上半年，公司实现签约额122亿元，同比减少24%；实现销售签约面积约57万平方米，同比减少34%。根据公司2019年半年报披露：2019年上半年，房地产开工面积约87万平方米；竣工面积约38万平方米；房地产出租面积约153万平方米，取得租金收入约3.55亿元，综合出租率约88%。截止2019年上半年，公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1391万平方米。
投资建议。布局一二线城市，打造商业地产龙头，给予“优于大市”评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市。截止2019年上半年，公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1391万平方米。我们预计公司2019-2020年EPS将是0.76元和0.90元，对应RNAV是18.74元。参考同行业相关上市公司近期估值水平，我们给予公司2019年6-7倍动态PE，对应的合理价值区间为4.56-5.32元，维持公司“优于大市”评级。
公告显示，上海煦都成立于2018年9月，注册资本100万元，主要从事企业管理，企业管理咨询业务。苏州世茂投资持有该公司51%股权，苏州世茂置业持有其49%股权。本次对上海煦都增资，苏州世茂投资将按持股比例出资30.6亿元，苏州世茂置业将出资29.4亿元。增资完成后，上海煦都的注册资本将增至60亿元，苏州世茂投资和苏州世茂置业持股比例保持不变。
世茂股份表示，积极拓展综合类房地产项目资源，是公司进一步开展战略布局，持续获取有竞争力的优势项目的重要举措，符合公司总体发展战略。公司与世茂房地产合资成立公司，以共同投资综合类房地产项目，旨在加快公司业务拓展，持续增加公司土地储备，提升公司未来的经营业绩，符合整体发展的需要，符合公司及中小股东的利益。
今年前8个月，世茂累计实现合约销售总额约为1419亿元，同比增长约41%；合约销售总面积为789.2万平方米，同比增长约30%；平均销售价格为每平方米17980元。
今年3月26日，世茂方面在业绩会上表示，截至3月26日，其项下有3500亿元可售项目资源，保守按照60%去化率计算，预计可实现年度销售目标2100亿元。按照此数据计算，截至8月31日，其已完成年度目标约67.57%。
8月30日，世茂股份（600823.SH）发布关于向合格投资者公开发行公司债券申请获得中国证券监督管理委员会核准的公告。批复显示，核准世茂股份向合格投资者公开发行面值总额不超过40亿元的公司债券。据悉，此次公司债券采用分期发行方式，首期发行自核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自核准发行之日起24个月内完成。
在行业融资趋紧各家公司有所收缩之背景下，世茂却开启了逆势扩张之旅，旗下两个上市平台，均呈现同步扩张之势。世茂股份和世茂房地产（00813.HK）是世茂集团旗下两家上市平台，其中世茂股份为A股上市，其主营业务是在中国境内专业从事商业地产的投资、开发和经营（包括但不限于销售、租赁、物业管理等）业务；世茂房地产是港股上市平台，其主营业务是在中国境内主要专业从事住宅和酒店的投资、开发和经营业务。
今年上半年，世茂股份资产负债率为60.6%，比2018年末的58.7%略有攀升，其中有息负债共计205亿元，比2018年末增加18亿元。
房开业务方面，世茂房地产上半年签约额1003.4亿元，同比上涨38.7%，完成全年2100亿签约目标的47.8%，增速显著高于典型头部房企平均值。克而瑞数据显示，上半年世茂是TOP20销售增速最快的房企。世茂集团董事局副主席许世坛在业绩会上也表示，“上半年排名前20的企业增速平均在12%左右，世茂增速接近40%，我相信全年会比40%更高一点。”
除了销售额的攀升，世茂在收入和利润方面也均有提升。期内，世茂实现营收565.6亿元，同比上升32.9%；毛利润同比提升28.9%至170.2亿元，毛利率为30.1%；同时，上半年实现核心利润75.8亿元，同比上升23.8%。
在市场行情明显下行的情况下，世茂业绩仍然攀升，这源于其从2017年起的扩张步伐，这一战略方向一直延续到现在。今年上半年，世茂共获取60块土地，总价约788亿，新增土地计容建筑面积1412万平方米，新增货值约2500亿。其中通过收并购而来的项目占比达到七成。目前，世茂土地资源储备分布在101个城市，运营及在建项目301个。截至2019年6月30日，权益前约6407万平方米，权益前土储货值超10500亿元。
新晋“并购王”在今年上半年接连拿下泰禾、万通、粤泰、明发等房企项目，扩张意图明显。6月9日，广州老牌地产商粤泰股份（600393.SH）发布公告，以63.97亿元的总对价，向世茂出售位于广州的5个房地产项目股权。除了粤泰，万通、明发等小房企皆在世茂的射程之内。
而并购数量最大的则是泰禾（ 000732 ）旗下项目。从3月起，世茂接连买下泰禾不同城市的项目。3月22日，世茂旗下的世茂股份以3.78亿元买下泰禾杭州蒋村项目51%的股权。3月25日，福州泰禾向世茂转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权，总计代价18.05亿元。随后的4月和5月，世茂并购了泰禾位于广州、杭州等地项目。
并购仍然没有结束。业绩会上，许世坛透露，世茂收并购获取的项目很多并未公告，数量不止外界看到的这么多，其中不乏Top10房企的身影。同时，在他看来，下半年好的收并购机会更多。
克而瑞研究中心新近披露的百强房企前8月销售榜显示，世茂前8月操盘销售金额位居行业第11名，离TOP10仅一步之遥。当此市场下行压力大增的背景下，世茂逆势扩张试图将哪一家公司拉下马？
据观点地产新媒体查阅获悉，世茂股份全资子公司苏州世茂投资发展有限公司与世茂房地产全资子公司苏州世茂置业有限公司拟按51%：49%的现有股权比例，对世茂股份控股子公司上海煦都进行增资。
你赶紧买就对了兄弟
每月月初对于房企而言都是一次“小月考”，每逢此时，总会有人会因为这寥寥几个业绩数字或喜或忧。
世茂或许正是“欢喜”中的一员。
9月3日，世茂房地产控股有限公司发布截至2019年8月31日止八个月未经审核营运数据。宣布前八月累计合约销售总额1419亿元，同比增长41.48%。
与此同时，世茂房地产8月单月的合约销售额约为215.3亿元，同比增长38.9%，合约销售面积约120.22万平方米，同比增长39.67%。
“我们长远的规划就是希望比同规模的企业增速快。”正印证了许世坛不久前在业绩会上所说的这句话，与同日发布业绩的恒大、新城控股相比，世茂前八月的业绩增幅已经遥遥领先。能够看到的是，新城控股同比增幅为25%，而恒大前八月销售则同比下滑3.9%。
据许世坛表示，自己希望世茂在三季度时销售可以做到1700亿以上，到了四季度，则希望能够比三季度再多一点。“下半年的可售资源超过3000亿，只要去化率是37%就达到年度目标了，所以应该是会超过这个数的。”
按照许世坛的算法，完成年度销售任务并无难度。更让人侧目的，是世茂前八个月的业绩增幅。“可能今年行业前20的增速只有12%，我们现在已经40%了，我相信全年应该比40%再多一点。”在分析行业形势的同时，许世坛对自家企业的增长速度成竹在胸。
值得一提的是，在1-8月里，世茂有六个月的销售同比增幅超过30%，最高的一个月同比增幅甚至达到了86%。
能在市场形势并不理想的情况下取得这一增速实属不易。而对于曾经历过低谷的世茂而言，这一增速则更显得难能可贵。与当下形成对比的是，在2014年-2016年三年里，世茂的年销售额增长幅度仅有个位数。
据许世坛介绍，今年并购了许多项目是增速提高的原因之一。“我们收购了很多项目是计划在这个季度和下个季度卖的，除非都卖不出去，否则卖了应该就超过上半年的增速。”
今年上半年，世茂新增权益土地建筑面积约为1412万平方米，货值约2500亿元。其中，收并购获得的土地面积约900万平方米，货值约1800亿元，占上半年新增货值的72%。“新并购土地的成本是比较便宜的。”世茂房地产首席财务官丘钧山如是介绍到。
一定程度上放弃招拍挂，主攻并购让世茂尝到了甜头。许世坛透露，鉴于世茂的规模，许多收购是不需要进行公告的。换而言之，世茂实际上的收并购规模远在公开市场看到的规模至上。
“并购来的项目有个好处，就是有可能对方已经开发了一半，我们买回来再卖就能很快周转起来。有些一二季度并购的甚至能实现在第三季度就可以销售。”
大手笔并购扩储，背后必然需要撬动杠杆。时间往前倒，7月9日时世茂房地产发布公告称，拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据，利率5.60%。票据发行所得款项净额，用于为其中国境外债务再融资及作一般企业用途。世茂表示，或会因应市况变化而调整上述计划，并因而重新调配所得款项用途。
不过，世茂同样看到了融资瓶颈期的到来。“下半年我们会把并购的要求再提高一点，现在融资更困难了，市场的不确定性也更大了。”
对于未来的增速保持，许世坛在受访时笑答道：“前几年我们的增速是有点慢于平均的，所以我们希望不要拖累市场，好在这两年我们都做了贡献，都超过了平均值。”
在历经了前几年的缓慢增长后，世茂如今的发展速度让其重新获得了市场认可。谈到这一话题，世茂“重回前十”的话题总是难以绕过。
不过对于行业名次，许世坛显得并不着急。“我们内部倒没有一定要今年重回前十的想法。”在中期业绩会上许世坛如是说道。
在他的预测里，今年进入前十的企业销售规模约在2300亿至2500亿左右。而保持优于同规模企业的发展增速，是许世坛实现“超车”的自信所在。
“前20房企的增速也就是20%左右吧，如果人家是20%我们是40%、45%甚至更高，那我应该进步才对。当然是进一名还是两名，我们没考虑这么多，反正我们就是要进步。”
不过，尽管许世坛对于世茂今年的成绩充满自信，但根据全年2100亿销售目标来看，世茂如今的完成度是67.6%左右，从进度上看并不算快。因此，世茂今年究竟会交出怎样的“期末成绩”还有待时间验证。
报告期内，公司实现营业收入 128.21 亿元，同比增长 5.54%；实现净利润 23.60 亿元，同比下降 5.36%；归属于上市公司股东的净利润 15.86 亿元，同比增长 9.80%。公司实现物业销售收入121.07 亿元；实现非物业销售收入 7.14 亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到5.57%。报告期内，公司努力夯实基础管理、控制经营风险、加强资金管理，积极推动下属商业地产开发、商业投资运营、多元投资等业态经营业务保持良好的发展状态。
报告期内，公司实现签约额 122 亿元，同比减少 24%，完成年度目标的 41%；实现销售签约面积约 57 万平方米，同比减少 34%。报告期内，公司项目开发有序推进，公司房地产开工面积约 87万平方米，同比增加 14%；竣工面积约 38 万平方米，同比增加 53%；公司房地产出租面积约 153万平方米，取得租金收入约 3.55 亿元，综合出租率约为 88%。报告期内，公司分别获取了南京 G02地块项目、杭州蒋村项目、昆明官渡区项目、张家口怀来项目等多处商业及商业综合体项目，截止到 6 月末，公司持有的土地储备已超过 1,391 万平方米，成为公司后续发展的有力支持和资源保障。
在日趋激烈的商业地产竞争环境中，公司商业运营管理始终保持稳中求进，通过探索多元业态、存量提升改造等形式，以稳健有序的姿态在行业领域中进行拓展和更新。报告期内，济南世茂广场实现销售额 7.5 亿元，同比增长 14%，客流 1,067 万人次；项目定位“潮领泉城·欢乐世茂”，不仅将国内外领先的消费业态转变为济南市民休闲生活中现代美好体验，还不断引进优质知名品牌，融汇更多消费亮点；上半年度新租品牌 82 家，面积逾 5600 ㎡，引进 6 家知名连锁品牌的山东首店；上半年场内 15 家品牌获得山东省销售冠军、21 家品牌获得济南市销售冠军。厦门海峡世茂 Emall 上半年度销售额 1.7 亿元，同比增长 23%，累积客流达 382 万，同比 5%；项目上半年完成招商调整 26 家，面积逾 3000 ㎡，吸引多家首进福建及厦门的知名品牌入驻。南京雨花世茂智汇园入市半年以来出租率持续攀升，已签署趋势科技、中信银行、智联招聘、德州仪器、第一财经、航天科创等多家知名企业。此外，报告期内，在项目上落子第一个世茂自主的联合办公品牌“茂空间”，部分打破传统办公空间，以“有限空间”实现无限创想”，为中小企业客户提供轻奢体验、灵活高效的一站式办公服务。
报告期内，世茂商业在业界获得高度评价，荣获“2019年中国房企商业物业价值十强”、“2019 年中国商业地产企业创新性五强”、“2019 年中国商业地产资产运营能力十强”。
报告期内，公司分别于 1 月、3 月及 5 月完成发行人民币 35 亿元公司债券，于 3 月完成发行人民币 10 亿元短期融资券，均受到市场投资者的积极参与与反馈。