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投资商铺的问题,请教大家。

淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-05 20:37 只看楼主(-1)    浏览/回复4371/29
我们这里是中部的小城市,今天看了一个soho形式的商业开发项目,是包括了百货,超市,影院,餐饮,住宅,写字楼,酒店等在内的综合商圈,并不是在最繁华的街道,但是开发商很有实力,也很有经验。他们自己持有物业的百分之七八十。余下的临街门市和商场内商铺对外出售。
[淘股吧]
今天看的是餐饮的商铺,大约需要资金20万----40万不等。签六年合同,第一年返总金额的6%,第二年返7%,第三年至第六年返8%,六年回收总金额的45%,前三年租金可以直接顶商铺的交款。六年以后再签合同,视经营情况业主委员会和开发商商定租金比例,我个人觉得大约不会低于8%的,这样的话,十二年可以回本。场内商铺也可以办理房产证。
商铺的经营是开发商统一管理,统一返租金。个人觉得这就是一种高息集资了,但是有一个房产证的商铺作为了载体,所以不违反法律。优点是回报稳健,商铺有升值的可能,缺点是也有开发商经营风险。很想把它作为养老型的一种投资,论坛的同学有没有人买过这种商铺,你们有甚么经验和看法,请不吝赐教。
这三四年股票很难挣钱,已经亏了一个商铺了。有些疲惫,想尝试一下商铺投资了。

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【 淘股吧: zhaozhongyi   原创于 2011-05-05 21:08 只看该作者(-1)

百分之八的租金?没睡醒吧。

[ 沙发 ]
@Ta
【 淘股吧: yjymmbb   原创于 2011-05-05 21:10 只看该作者(-1)

这样SOHO商铺一般都不喜欢,看是热闹,其实就铺面而言不是最佳.
投资回报一般,之所以带租约卖铺,开发商是希望快出手.六年后租金就完全取绝于人气了.
关键的问题在于铺面位置,如果位于街边就比较OK.如果位于SOHO的里面.就比较差.完全取绝于SOHO能否热闹起来.是否有人气.

[ 板凳 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-05 21:13 只看该作者(-1)

有问题吗,每年返你总金额的8%
投资一百万,每年房租给你八万,大约十二年收回成本,不明白吗。

[ 地板 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-05 21:17 只看该作者(-1)

是的,不确定的是六年以后的收益率。如果是开发商统一管理的话,我倒是觉得位置并不重要了,因为是同样比例的返还租金。之所以也要挑位置,还是想也许以后好位置的铺面升值多一些,出手的话快一些,还有万一条约有变化,比较主动。

[ 第4楼 ]
@Ta
【 淘股吧: pj1220   原创于 2011-05-05 21:19 只看该作者(-1)

LZ最好多做下了解,据我所知这样的商铺大多最后都沦为冷清的无人格子。血本无归。

[ 第5楼 ]
@Ta
【 淘股吧: yjymmbb   原创于 2011-05-05 21:28 只看该作者(-1)

铺面里面最不喜欢的就是SOHO

[ 第6楼 ]
@Ta
【 淘股吧: lym83   原创于 2011-05-05 21:29 只看该作者(-1)

1) 6年返租租金能否确保得到。
2) 6年后续租,完全取决于开发商的运作。如果商铺70%以上卖出,开发商有可能最后便宜甩货走人。
3) 如果商铺炒不热甚至变成商业死角,基本血本大半无归了。

[ 第7楼 ]
@Ta
【 淘股吧: lym83   原创于 2011-05-05 21:31 只看该作者(-1)

如果开发商商铺卖得较彻底,有可能不到6年就走人了。

[ 第8楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-05 21:37 只看该作者(-1)

六年返租45%估计没有啥问题,因为开发商本身就是商业起家,在本地属于商业龙头。再者也有合同约定。
开发商自己持有百分之七八十的商铺,估计一是有信心,经营得好可以得大部分的利润,二是也给其他的小商户一个定心丸,呵呵,大家都不傻。

[ 第9楼 ]
@Ta
【 淘股吧: dxf1972   原创于 2011-05-05 21:50 只看该作者(-1)

听起来很美,实际就是忽游,要买就买独立空间的商铺.

[ 第10楼 ]
@Ta
【 淘股吧: sellhorse   原创于 2011-05-05 22:00 只看该作者(-1)

楼上回贴的看来没几个买过铺面。其实这样的铺面还是要得过的,但不是最划算的。有人还担心6年以后铺面出租率的问题,如果担心这个你还买啥商铺,那就说明这个商铺根本没有投资价值。商铺的黄金回报期是五年后,前面几年是养铺,铺子养熟了就好办了。
[淘股吧]

但为什么我说不是最划算的呢,是开发商给的回报率太低,6年给45%我觉得是低了,中间有很多收益都被开发商拿去了。

因为开发商已经把6年的租金给你了,那中间他可以随便涨租金,多出来的部分他就白得了。另外,铺面的转租费开发商也白得了,这你又亏一笔(如果铺面热的话,转租费就可以得几万块钱,业主和原租户按协议分成)。

不过餐饮的铺面我不是很看好,还是喜欢服装之类的。另外建议咬牙都要买临街的,那个保证不会亏,商场内的铺面比较难预计哪一块会比较火,电梯周围的不错,其它的要看运气。

[ 第11楼 ]
@Ta
【 淘股吧: pj1220   原创于 2011-05-05 22:10 只看该作者(-1)

LS回帖看来没买过铺面,真有8%年回报的铺面我就不炒股了,买些铺面安心上班收租。

[ 第12楼 ]
@Ta
【 淘股吧: cancerls   原创于 2011-05-05 22:15 只看该作者(-1)

独立底商最靠谱。其余的得有专业眼光分析市场前景。

[ 第13楼 ]
@Ta
【 淘股吧: sellhorse   原创于 2011-05-05 22:43 只看该作者(-1)

我现在买的铺面就有8%,才第二年呢。当然,由于我贷了款,所以实际上不到8%,不过才第二年,我也不担心,而且铺面本身的价格已经上涨了15%了。

我买的铺面每平米4万元。

你老是炒股不去关心商铺当然不知道现在商铺其实好做了,好铺面你根本抢不到,你得和开发商比较熟才要得到,基本上好的铺面都不公开卖,早就被人订光了,而且都是一次性付款。

[ 第14楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-05 23:28 只看该作者(-1)

刚才出去了一下,谢谢大家的回复交流。
淘股吧还是有投资的行家的。
只是关心股票,说明眼界还是不够宽阔。三年以前我看到的商铺广告每平九千多,今天才知道已经接近两万了。还是当时没有往心里去,没有真正的关心这项投资,只是沉浸在股票中并不可取。

[ 第15楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-05 23:39 只看该作者(-1)

临街的门市知道很好,可是总价太贵了,只能退而求其次,买商场里面的铺面。从租金回报的角度感觉差不多,安全角度,转手方便程度临街独立铺面比较好。
不太放心的是商场里的铺面,没有经营权,只有收取租金的权利。不过本来就没想自己去做,倒也不太在意了。

[ 第16楼 ]
@Ta
【 淘股吧: superihi   原创于 2011-05-05 23:46 只看该作者(-1)

如果财力能承受还是买临街的,好转手,也不怕以后租不出去。如果要买内铺,整个市场的氛围非常重要,按你的介绍,似乎不差。感觉楼主也是谨慎性投资者,现在倾向于买吧?

[ 第17楼 ]
@Ta
【 淘股吧: sellhorse   原创于 2011-05-05 23:47 只看该作者(-1)

没有经营权的还是不太好,主要是这个场子搞不旺的话,你自己的铺面也没法租出去呀。

我们这也有过,原来买的铺面是整体租给王府井百货的,结果后来经营不善,开了三年商场就不开了,王府井财大气粗,店不开,租金照给,所以还能收几年租(原来协议8年包租),但这个地段的你不养铺,人气带不起来,铺面的价格和租金都不涨呀,很麻烦。

[ 第18楼 ]
@Ta
【 淘股吧: sellhorse   原创于 2011-05-05 23:52 只看该作者(-1)

买商铺有三个要决,一是地段,二是地段,三还是地段。

不过中小城市的商铺相对比较安全,因为城区小,只要开发商实力够,建的商场够大,停车场够大,基本上不会冷场。大城市里就要看眼光了。照我的看法,中小城市里买铺面的安全系数是很高的。

[ 第19楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-06 00:10 只看该作者(-1)

楼上sellhorse兄弟对于商铺很有研究,感谢你的无私分享。
这家开发商是做超市起家的,做事情有一套,如同买股票要看管理层,我也是多多少少有些被开发商的成功的经历所影响,有些跟着这家企业共同发展的意思了。知道这也是一种冒险,但是总比买一些不着边际的股票好一些。
今天已经交了排号费,等快开盘的时候再看详细的位置和价位吧。

[ 第20楼 ]
@Ta
【 淘股吧: sellhorse   原创于 2011-05-06 00:18 只看该作者(-1)

支持,开发商有运营其它商场的经验的话还是有一定的可信度的,支持你买个铺。不过也要排号呀,希望你能排前一点了,内铺也尽量选户型方正,靠近自动扶梯的哟,楼层越低越好。

[ 第21楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-06 00:29 只看该作者(-1)

是负一层。但是因为大型超市也在负一层,所以也算差不多吧。售楼小姐说,开二楼的时候客户说负一层好,开负一层的时候,有些客户觉得二层好,呵呵。。人之常情吧,总想兼得。

[ 第22楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 喝茶去   原创于 2011-05-06 01:53 只看该作者(-1)

同意sellhorse意见, 买小城市,或小县城的主要商业街比较可靠。大城市要靠眼光的,买的中很好,买不中很容铁损失。

六年45%太低了,我去年年初和姐共买了个店辅,共220万,实际付110W,贷款贷了10年期110万。过年前交付了,现出租了,签5年,每年25万。每年还贷14万,余11万。10年后,除了完全拥有了一间原始价值220万元店辅(实际上现在就可卖300W),再净收110万。

[ 第23楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 暗夜赤瞳   原创于 2011-05-06 05:53 只看该作者(-1)

现在无论如何看,都不是投资商铺的好时机。在不稳定的政治气候中,变现难或者获利周期长的投资都是不适宜的
反而股票等投机产品不错

[ 第24楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-06 10:41 只看该作者(-1)

喝茶去兄弟的商铺投资真是一笔好买卖。
现在的房租可以到每年25万,那店面至少可以价值300万,这样算也是12年回本的。现在大家都是这种预期收益率。
如果当时买的时候220万,就能明确知道可以出租每年25万吗?如果倒推一下,当时的行情是不是预期年租金20万左右呢?
至于商铺升值多少,一看租金收益率,二看货币流动性了

[ 第25楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 黄金时代   原创于 2011-05-06 10:47 只看该作者(-1)

至于暗夜兄弟说的不稳定的政治气候,有些不太认同。建国以来,甚么时候较长长期稳定过,总过六十年,运动连接着运动,政策变化着政策。政治不稳,就是人们思想的波动,就是经济生活的变化,是一种常态。越不稳,越要考虑店面铺面呀。

[ 第26楼 ]
@Ta
【 淘股吧: lym83   原创于 2011-05-06 11:00 只看该作者(-1)

原帖由黄金时代在2011-05-05 21:37发表
[淘股吧]
六年返租45%估计没有啥问题,因为开发商本身就是商业起家,在本地属于商业龙头。再者也有合同约定。
开发商自己持有百分之七八十的商铺,估计一是有信心,经营得好可以得大部分的利润,二是也给其他的小商户一个定心丸,呵呵,大家都不傻。


本人11年前投资商场,现在仍深陷其中,物业不用说升值,原价还不定有人要,位置就不用说了那是杠杠的。开发商也是大约还占有40%份额,前期也投入资金包装宣传,租金兑现得很好。后期仍作了努力,但无济于事,不但租金回报比银行利息高不了多少(按当时买入价计),还经常关门待租。
投资商场,搞对了,回报不要太丰厚哦!实例也不少。 搞错了,就晕菜了。
楼上有人获得很高回报,很乐观,不等于随处都能有此等好事。 说多少多少回报,实际上最近几年买入房产,傻瓜也赚到了,这叫机遇或运气,不是你有多聪明!
合同? 合同就有保障? 经历多了就知道该怎样对待一纸合同了。说白了,合同只防君子不防小人的。

[ 第27楼 ]
@Ta
【 淘股吧: lym83   原创于 2011-05-06 11:05 只看该作者(-1)

原帖由黄金时代在2011-05-05 21:37发表
[淘股吧]
开发商自己持有百分之七八十的商铺,估计一是有信心,经营得好可以得大部分的利润,二是也给其他的小商户一个定心丸,呵呵,大家都不傻。


还有就是开发商持有70-80%铺位,这是促销用的技巧,一旦卖得好,不出手才怪了。真很看好,还卖给你干嘛? 自己全留着不好?你难道内部有关系购买的?

[ 第28楼 ]
@Ta
【 淘股吧: 麦道地产   原创于 2011-11-26 00:03 只看该作者(-1)

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[ 第29楼 ]
@Ta
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