摘要：二十大后到2023年底国家的主基调将会从zz挂帅转向保经济保民生保就业，以经济建设为中心.,下个月的经济局会议将会很明确的，甚至零八年的强剌激政策也可能出现，在这个接点，保地产就是保经济保民生保就业
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正文（很长）



任教主的这个评论还是非常到位的，很多人将当下地产板块的反弹和三四月份那波行情相比，认为也是不具持续性的，行业板块还会新低，对于这样的观点笔者持保留意见。我们分析一下两个时点的差异就知道了。

去看恒大出事后，应该是在一年前吧，银保监局对这事的表态很明确，这是个案，不具有传染性，也不会对金融系统有太大的冲击性。这是定调，是二十大前房住不炒主旨的持续表现，事实上这两三年来，国家一直在做四件事，也正因为这四件事让外资这边迷惑，认为中国已经从自由市场经济中偏航了。

打击互联网等平台企业的垄断性，将义务教育阶段教培行业进行非盈利性处理，医疗行业的集采扩大加速化，坚持房住不炒的主旨原则对房地产行业进行供给侧改革。



教育，医疗，住房，是新时代民众的新三坐大山，这三者共同决定并加速了人口出生率的断涯式暴跌，15年时我国的出生人口还能维持在1700万每年，到2021年就跌到1000万了，要知道这七年正是计划生育的国策退出了历史舞台，反观日韩两国，别人整整三十年的出生率下降幅度我们只用了六年就达到了，而大家都可以理解的是1000万的出生人口绝对不是底部，这是九零后零零后的人口数据决定的，同时也是社会文化转变决定的，就是一个很复杂的问题，但是当下教育医疗住房的高成本是最直接和直观的原因，生得起养不起。

教育，义务教育的非盈利性是可以理解的，而教培是纯粹的内卷，这个直接打掉除了影响就业对国家的发展影响不大；医疗集采会影响创新性，所以这个是逐步扩大化，循环渐进的。

住房，地产是最麻烦的，可以说是杀敌一千自伤八百的情况，国民经济，就业，和财政对地产的依赖性实在太强了，地产兴百业兴的说法是一点都不假的，打通上下游来讲，地产的影响面能达到经济就业财政的三分之一的地步，而且地产业天生具有金融属性，这个一搞不好，无论房价大幅上涨还是下跌，都极易引发经济危机。

人口出生率是末来国运的命脉，而从居民生存来讲住房支出又是大头，经常会达到居民可支配收入的半数比例，我国自2016年提出房住不炒的总方针以来，一直是不断的根据形势加码运作的，但是自2016年地产行业复苏后，房市如同股市一样，存在自我实现预期的情况。

这其中有两个促进因素，以恒碧融为主的头部民营房企不断地抢占市场，地区规模效应，品牌溢价，和销售上规模后评级上调引起的融资条件改善是他们的考虑点，只要足够大，一切都好说，另一方面，自94年财税改革后地方政府实在太需要太依赖卖地收入来源了，数据显示极为多的城市对卖地收入的依赖度超过了100%，打地产主要是打不按市场出牌的民营地产开发商，这个团体普遍违规纳用资金进行高周转运作，进入一个地区后，以高于市价抢地，然后在品牌的加持下销售，推动了地区房价的上涨，而地方政府对卖地收入的依赖几乎是无解的，或许最终走人员的减编优化是不得不做的事情了。

事实上，从一八年夏天大幅减缩货币化棚改规模开始，中央层面已经对地产改革动手了，无奈2020年初的新冠疫情打断了这个进程，当时保经济保就业成了主要茅盾，当时以经营贷的放式发放了大量比房贷优惠得多的抵押贷款了，今天亦能感到，类似2020年初的宽信贷再次出现，民众突然发现，地产还是亲儿子阿，全国房价在2016.2017年大涨两年后，又在2020.2021年进行疯狂的赶顶操作，回想当时为了抢房而支付的天价茶水费就感觉可怕，很多地区又在后两年涨了一倍，以笔者家乡东莞的某个镇为例，同一小区，2015年底报价5000一方，2017年底报价20000一方，2020年报价从20000一方直飙升到超过40000一方，七年时间涨了八倍。这已经是严重脱离民众的可支配收入了。

2020，2021年强劲的经济复苏，尤其是夸张的出口增长让国家又有了将地产改革进行到底的底气了，适逢20大，房住不炒的中心思想不动摇，这才有上文银保监的表态，恒大是个案问题，地产行业全面止住涨升势头是始于2021年的秋天，当时的情况是如此严峻，以至于将房贷利息加到6%，并且窗口指导房贷审批，适逢恒大危机的出现，才止住了涨升的势头。

2022年，抗疫进入第三个年头，居民生活支出倍受压力，地产势头已经由过热迅速下坠，在今年三月份香港市场受到了外资的大力做空，国家出手力挺资本市场，房地产板块出现了一波近翻倍的反弹行情，但是很不幸，随着融创没能出具年报，大家明白过来大势已去了，销售迅速进入冰点，宇宙房企碧桂园成了空头攻击的焦点，随着一个个民营企业美元债的违约，碧桂园的远期债被打到十元以下，就是一折，这对股价的压制是致命的，市场会去想，相比于碧桂园的股权，一折出售的债权显然赢面会更大。

在最黑暗的十月，金地债已经趴下了，万科29年到期的久期债只有四十元，市场预期到2029年过半机率万科也不存在了，央企方面，金茂的美元债也不能看了，过去一直是一百元的保利，华润置地美元债，这个可是最大的两个财团阿，保利还能撑在99元上，基本没影响，这个时候市场开始思考保利是谁创建的这个问题了（公开资料），对于共和国最大的JH商，地产的那点规模真的算不上什么，华润这个取名于中华润之的企业债券也被打到八十多美元。

当开过二十大后，天下大势已定，过去两三年的zz挂帅一下子转向了经济挂帅，保经济保就业保民生又成了中流砥柱，所以我们可以看到疫情防控三年来第一次态度有所转向，严打一刀切封控管制，并且还成立特别的国务院监控组，经济上对房地产的支持出现了实质性的举动，敞了几个月的利好政策一下子集中投放，急切需要扭转下行态势。

这里说个折曲，融创四月份倒下后，五六月出现了一个情况，民众自发的联名对烂尾房贷进行集体逾期的情况，并且不是个案，全国有几百个楼盘出现了这情况，吃不饱饭连征信都不要了，这事对民营房企的打击不亚于央行一下子宣布加息1000个基点对经济的影响。地方房管局一看这势头，知道必需要保住管辖区的房企监管账户中的资金，用尽一切手段力保辖区内烂尾的情况最低化。

过去，民营房企顶着高息贷款的压力将央企干下来的至胜法宝就是高周转，而高周转背后能运作起来的逻辑是只要能让地方放心房子不会烂尾，监管账户的钱是可以先拿来拍地用的，因为拍地环节不能使用银行资金，监管账户的无息资金是最合适的，央企的管理层却不会这么干，因为这个明显是违规的，在行业上升期大家都这么做没见得有多大风险，但是央企的合规性是第一位，所以给人的感觉是拿着低息资金的央企干不过民企，五六月的集体断供出现后，民企的这口最后资金来源被堵了，所以我们可以看到，年初旭辉还在大力拍地，半年后就挂了，因为游戏规则变了，旭辉是以过去的经验来做今年的计划的，同理碧桂园也因为同样的情况被沽空到一元。这可是从十六元掉下来的宇宙第一房企阿。

笔者的观点是，三四月那回的支持，更多是口号式的，当时主要的问题是外资凭着年报静默期有规模有预案的大力做空港股指数，当时的内房股算是跟跌指数的，而且当时房住不炒zz挂帅的基调没变，各个部门都是在踢皮球的，大家可以看看，招行和民企五朵金花商谈特别贷款后，招行暴跌，集体断供新闻出现后，民营房企的可动用资金几乎是枯了，旭辉九月份刚发债就选择了弃外保内，美元债暂时不还本付息了，今后的美元债融资这块不要了，保交楼才有可能生存，旭辉躺平后碧桂园也撑不住了，三块钱配股几十亿，已经是明摆着告诉市场没钱了。

这次是二十大这个今年最大的事项过后，国家全力转向保经济保就业保民生，内房要是出了大问题，先不说财政赤字的情况，经济也是保不住的，日本九十年初的情况就会出现，九一年房地产市场已经见顶在崩了，拖到九三年才救，已经止不住大势了。

上周四晚出第二支箭的发债利好，不像过去中债增信十亿八亿的发，上来就给了四百亿，再也不是滴水灌溉了，只要你国内信誉够好，有足够的抵押物，你是可以拿到足够的贷款撑下去的。

上周四晚出消息后，我就在想，被指定的民企地产五朵金花（就是招行那个信贷名单），龙湖，新城，美的都拿到了，旭辉和碧桂园是做空重灾区，我就不信空头敢不平仓，肯定能大涨。

周五晚出消息，地产十六条，其中看到第六条我眼睛都亮了，如下：

六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

上面第六条是说只要尽职，就免责，而且说了时效，新老划断，在今年十一月十一号后的贷款执行这个类免责条例，这是免死金牌阿，银行从业的会爽到飞，民营房企高管会将他们的门槛挤爆掉。

从上面第六条款我们就看出，上面很明白银行的高管就怕位子没了，现在出个半年时效的免责条款，款自然就能放出去了，这个其实本质是战时特例条款，银保监局已经知道，火烧眉毛了，他们这个第一救火员一定要下狠力狠手段将房地产从ICU中救出来。

今晚出的预售资金监管保函也是这个道理，是针对五六月集体断供事件引起的流动性枯竭进行补充的，在合乎条件后，可以提取资金进行特定的周转了，只要不是用来拍地分红还债都好说。

我在想经过三连箭后，香港的地产空头会明白过来，对手是谁的，后面肯定还会有发条款让民企超低价回购美元债的，会发文让特定情况下可以越三道红线的，甚至直接取消三道红线的也可能，总的来讲是，在这点位还能活着的房企得救了，国家其实没有将房建收归国有化的打算，毕竟交给不专业的城投团队做效率，利润，税收都没有保证，但是经历这次事件后，能活下去的民营房企再也不会再玩高周转了。

地产见历史大底，指数也见底了，是基于一点，到今年十二月十号的政治局会议大家就会很明确了，从二十大后到2023年全年，我们的第一责任是保就业，保经济，保民生，事实上十二月的经济局会议要是出一个零八年式的方案，比如说出个十二万亿的经济剌激方案，我一点都不会感到奇怪。以经济建设为中心，又怎么会少了地产这个中流砥柱呢。

国家实质性从行动上支持房企脱困，承认房地产业的深远影响，给于了比零八年更大的行业支持，同时，大家看看香港的内房股情况吧，和零一年纳指泡沫破灭后的互联网股有什么区别呢，宇宙第一房企碧桂园都差点挂了，这不是大底又会是什么呢，三月是政策底，政策态度正式转向，十月就是市场底，以碧桂园决战一元为标志。



图示的股票是保利集团和保利发展共同控股的香港港股通上市公司保利置业，有保利集团的信用在，总经理也是保利发展调过来的，操盘风格也越来越像保利发展了，11元净资产，2倍的市盈率（你没听错是2倍），并且这个业绩末来两三年还是能保持的，看看这只根红苗正的央企吧，就知道香港内房有多惨了。

保利发展在2017年11月底有发公告，实际计算时间是17年的12月中，当时保利发展以七元多每股的价格从保利集团手中收了置业一半的股权，保利发展很想将置业并购了，但是当时的置业董事长并没有退，并不同意，其在保利集团中的地位和保利发展董事长是同级的，如今当年置业的董事长退休了，保利集团却在两年前调了南北车合并后中车第一任董事长刘化龙空降当董事长（我有点不信这是巧合，南北车，南北船，两保合并这三个传了十年）。

而2017年十一二月保利置业和保利发展为保项目顺利通过，当时的办法是保利发展和保利集团借钱给保利香港进行收购的，当时估值是以二百多亿市值来做的，双方同时出公告约定保利香港五年后归还这笔借款的本息，保利香港除了置业的股权几乎就是个空壳了，如果需要置业分红还钱，大概需要每股分红还两到三元（置业股价只有一块六，五十多亿市值，账上却有三百多亿不受限的可用资金），又或者是对集团或发展对置业进行私有化，最乐观的情况是保利发展借壳保利置业以换股的方式进行港股的IPO上市，换股的话置业股东会爽飞天，置业股价只有发展的十一分之一，每股净资产却是发展的三分之二又多。

三年后我回来了，回到故土淘县，回家了。这三年过得很不好，有过自杀的情况，基金也结了没做了，重新启航吧十万起家。

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