什么情况？内房股去年业绩批量“难产”！

今日早间，世茂集团等多家房企发布停牌通告，暂停港股股票交易，原因是无法按时刊发去年业绩。

截至发稿，预计延期发布年报的房企已超过20家，其中不乏新力控股、世茂集团、中国恒大、佳兆业、宝龙地产等知名房企。这些房企都有一个共同特征，在本轮地产下行周期中资金链较为紧张，债务沉重。

但今日开盘，港股内房股未见恐慌。截至发稿，龙湖、万科红盘，华润置地仅微跌0.55%；主要在内地发展的龙头房企中，仅有碧桂园一家跌幅相对较大。



在多家房企延迟刊发年报的当下，整个地产周期是否已经见底？还是继续下探前的回光返照呢？让我们跟随国海证券的解读一探究竟：

以史为鉴 　地产“市场底”较政策底延迟一年

国海证券指出，在地产回暖的整个链条中，可以先后观察到“四个底部”――分别是政策底、销售底、拿地底、开工底。

该券商以2014年到2016年地产周期的回暖为例，“政策底”的到来是2014年9月30日，当日银监会出台“9.30”新政，放松了对首套房贷的认定。不过，在“政策底”之后，过了五个月才见到房企的销售底，而“市场底”(指政策、地产销售、房企拿地、新房开工全部见底)则在政策底一年后才出现。



来源：国海证券

目前处于什么阶段？

国海证券认为，目前正处于从“政策底”到“销售底”的这一关键阶段：政策底方面，从今年初大中型城市相继下调房贷利率开始，地产调控政策从收紧到宽松的“政策底”显然已经明确；而销售底目前尚未出现。

尽管2022年1-2月份地产销售增速，较2021年12月份有所回升，但国海证券认为这属于销售数据的底部震荡(2014年也出现过)，并不属于趋势性回升。

从高频数据来看，受疫情蔓延与购房者信心低迷的共同影响，3月份大中城市地产销售再度下行，因此目前仍未见到“销售底”出现。



来源：国海证券

如何投资房地产板块？

国海证券表示，房地产股票估值底往往领先于“销售底”，原因是政策底一定在销售底之前，而“宽地产”政策带来的乐观情绪推动，将推升地产板块估值。如2012年2月，央行降准催生地产回暖预期，房地产股票估值拐点出现；再例如2014 年11 月央行降息25BP，市场预期下阶段楼市企稳，房地产股票估值拐点出现。



来源：国海证券

国海证券总结称，就当下而言，我们正处于“政策底”向“销售底”的传导过程当中。建议短期关注房地产股票的投资机会；中期内，参与博弈大盘的全面反弹；至于地产上游周期性板块的表现机会，可能需要等待较长时间。