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房地产投资,收益从哪儿来?

淘股吧: seo12321   转帖于 2020-10-06 22:21 只看楼主(-1)    浏览/回复404/0
房地产投资,收益从哪儿来?
[淘股吧]


之前有朋友问螺丝钉,除了股票、债券等资产,房地产适合配置么?
房地产的投资价值

从海外成熟市场的家庭资产配置来看,房地产也是家庭占比很大的一类资产,在家庭资产中占比能达到30%。

这个比例在国内家庭占比更高,目前国内普通家庭70%的资产都在房产上。未来国内房产在家庭资产中比例会逐渐降低,金融资产比例会提高,像海外靠拢。不过最后房地产比例还是会很高的。
螺丝钉以前也给大家做过一个视频课,介绍过作为普通家庭,能跑赢通货膨胀的三类资产:优质的股票资产。比如说优秀的宽基指数、优秀行业指数(消费、医药、科技),还有优秀的主动基金;一二线城市优质地段的房地产;人力资产,也就是我们自己。
比如,我们为啥要让小孩子好好学呢?其实很大一个原因就是,一个好学历可以显著提高人力资产的现金流,也就是工资收入。
感兴趣的朋友,可以点击螺丝钉的这个视频讲解查看:《拿什么跑赢通货膨胀?| 银行螺丝钉视频分享》。

所以,除了优质的股票资产和人力资产,优质的房地产也是值得考虑的一个资产大类。
房地产投资VS股票投资

那房地产投资和股票资产投资有啥区别呢?
任何一个资产,投资都会有一个收益的根本来源。股票投资虽然有各种不同的投资策略,但股票这类资产,最根本的收益来源,是股票背后上市公司的盈利。
「买股票就是买公司」。上市公司长期赚钱,股票投资才有赚钱的基础。想通过股票长期赚钱,就得买长期赚钱公司的股票。
同样的道理,房地产这类资产,穿透到最根本的收益来源,是生活在这个地区的人们。
大家看新闻、短视频,会刷到一些「鬼城」。这些鬼城很多都是因为当初发现了一些资源,全国各地的人就聚集到了这里。但资源开采完之后,人就逐渐走了,留下很多空旷的房子。
类似的城市和房子很多,但是很明显并不具备投资价值。
房子本身是不值钱的,值钱的是生活在这个地区的人们。如果一个地区,人口越来越多、人均收入也越来越高,这个地区就会有活力,最后这个地区的房地产收益也会不错。
这是投资房地产的一个核心。

三大城市群的特征

那么,人口净流入的地区有哪些呢?

其实,国内人口净流入的地区也不太多。
主要是三个地区,第一个是京津冀地区,第二个是长三角地区,第三个是珠三角,这三个地区是人口净流入最多的地方。
虽然这三个地区都是人口净流入,但是他们的特点不太一样。
▼北京地区的平均学历最高,流入的人口平均学历也最高。
我们通常说的人口红利,有一种红利叫工程师红利,北京地区就是工程师红利。因为高校多,很多人考到北京,毕业之后就留在北京工作生活了,所以平均学历最高。
▼珠三角地区是流入人口最年轻。

深圳是一个没有太多老人的城市,去深圳的时候,路上走的都是很年轻的小伙子小姑娘,没有太多老人。北京公园有很多大爷大妈这种情况,在深圳就很少见。 ▼长三角是人口和学历都很平均。
包括像上海,杭州,苏州,南京这些大圈子,流入的人口整体的年龄学历,都是比较均匀的,既有年轻人也有高学历的。
这就是目前人口流入最多的三个城市群。
除此之外,还会有一些省会城市,可以吸引自己省内周边这些城市人口聚集过来。
比如成都、重庆、武汉、西安、郑州这些城市,都是可以聚集自己周边的人口,也是人口净流入的。
这些地区房地产的长期增值速度,也会超过其他地区。原因就在于人:人口净流入,人均可支配收入增长快,这样的地区,房地产价格增速也会快一些。
而人口净流出的地区,如果非常严重,就会变成鬼城。

房地产的投资特征

另外,即便是选择好了城市,房地产在交易上跟股票资产也不一样。
▼房地产交易成本高。
房地产交易成本远远超过股票和股票基金。买卖一次,花费的时间成本、费税成本都比较高。所以房地产天然是一类需要长期持有型的资产。
▼房地产流动性不太好,「捡漏」的机会会更多。
房地产流动性不太好,如果有的业主急于成交,就有可能给出一个非常便宜的价格,这是股票投资里很少遇到的。
股票很少有捡漏的机会,除非是出现短期的恐慌性下跌,例如2018年底和2020年3月份的暴跌。
▼房地产高度非标准化,信息不透明。
房地产投资,只要愿意多收集信息,就比别人有优势。即便是同一个区、同一个街道的房子,投资价值都有很大差别,价格也会有很大差别。
有的价格可以谈,有的不能谈,但是这些信息并不是一开始就公开透明的。
所以,投资房地产,选择好城市和好地段之后,尽可能广泛地收集所在地区的房子信息,这样找到便宜好房子的机会也会更高。
作者:银行螺丝钉




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