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作者 l 橙子
最近，宋都股份（SH600077）血亏半个亿也要退掉此前在杭州拍下的土地，再度将当前房地产行业的艰难摆上台面。
简单回顾一下退地风波：
5月7日，宋都股份全资子公司杭州绍辉以17.83亿元竞得杭州8号地块土地使用权。
随即，杭州绍辉与祥生集团浙北区域公司达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。
根据宋都股份描述，当晚，祥生集团相关人员至宋都股份现场洽谈合作事宜，并于5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。
但宋都股份表示，第二天祥生控股便反悔，电话通知宋都股份相关人员，单方面表示不再参与本次合作。
由于祥生控股的突然退出，导致宋都股份本就紧张的资金面雪上加霜，给短期资金安排造成巨大压力，不得不放弃前期竞得的8号地块，而相关部门也以宋都股份违约为由，不予返还其缴纳的5000万元保证金。
而根据宋都股份财务数据，其2021年一季度净利润也才2900万元，这次违约直接导致宋都股份赔掉几乎两个一季度的净利润。
在后续纠纷中双方各执一词，宋都股份表示要求祥生赔偿2000万元违约金，而祥生控股则表示从未与宋都股份达成任何协议。
截止到目前双方纠纷尚无明确定论，但作为三道红线及集中供地等房地产政策后，今年来首例退地案，也从一定程度反映出当前房企尤其是资金面紧张的中小型房企，处境确实艰难。
亏掉半个亿的宋都股份
真的难！
尽管处境艰难，但市场也难免想问，不到18亿的盘，宋都股份为何不自己吃下呢？
从其财报来看，宋都股份可能确实吃不下。
首先，除了退掉的8号地块，宋都股份在5月7、8号两天还拿下临政储出20214号地块、临政储出202112号地块、富政储出202110号地块以及富政储出20219号地块等，5宗地块土地出让款金额合计为45.84亿元。
但从其财务状况来看，宋都股份很难独自吃下这5块地。
根据官方披露数据，整个2020年宋都股份实现全口径合约销售207.15亿元，虽同比增长超10个百分点，但并未实现300亿元的销售目标，也未能在各大榜单排上名次。
再到今年一季度，宋都股份全年实现营收9.72亿元，同比增长14.57%，但利润表现却出现大幅下滑，一季度归母净利润仅实现3685万，同比减少42.28%。
而在整个2020年，尽管全年实现营收71.61亿元，同比增长71.86%，但归母净利润再度同比减少40.08%，仅3.52亿元。
图片来源：万得股票
不过，尽管盈利表现不佳，但宋都股份在现金流表现方面，依然实现大幅增长。
整个一季度实现经营性现金流1.81亿元，同比增长104%，全年现金净增加额为6.79亿元，同比增长753%。
图片来源：万得股票
但宋都股份截止到今年一季度账面货币资金只有79.79亿元，因为宋都股份未披露截止到一季度末受限制资金，因此此处若参照2020年数据，宋都股份截至到2020年末，只有72.7亿元的货币资金，然受限资金达到39.88亿元，因此整个2020年，其实际可支配资金只有32.82亿元。
此外，截至2020年年末，宋都股份的短期借款为3.17亿元、一年内到期非流动负债为22.53亿元，计息的其他应付款达到35.7亿元。
可以看出，宋都股份本身现金流并非账面那么好看，而且都是要年内还款的短期负债。
因此面对超45亿元的拿地出资，宋都股份很难独自承担，这也导致其对第三方合资开发依赖度较高。
而且在5月13日祥生撤出后不久，根据宋都股份公告，另一家合作方宝龙地产也在与宋都股份达成合作意向后，于5月19日宣布放弃合作，让本就艰难的宋都股份更加雪上加霜。
尽管祥生和宝龙对于宋都股份的指控各有说法，但也反映出当前房企市场艰难的发展处境，尤其是资金层面高度紧张。
祥生控股、宝龙地产
不理想的现金流表现
公开数据显示，祥生控股于2020年底在香港上市，截至2020年12月31日，祥生控股账面现金资产为243.05亿元，土地储备达2332.8万平方米。
全年实现营收466.28亿元，同比增长31%，实现归母净利润26.46亿元，同比增长14.45%。
图片来源：东方财富
从表面上看，祥生集团并不缺钱。
但实际上，在2020年，祥生集团新增贷款280.80亿元。全部短期债项和其他短期负债合计达到1124.59亿元，远超243.05亿元的货币储备。
其负债总额也达到1437.03亿元，资产负债率更是达到89.96%，明显高于79%左右的行业均值，而在2020年之前，其资产负债率一度超过98%。
图片来源：东方财富
截至2020年底，祥生集团净负债率为136.4%，剔除预收账款后资产负债率仍高达82.4%，仅1.1的现金短债比合规。因此，脚踩两条红线，也为祥生控股后续融资规模产生较大限制。
而且整个2020年祥生的经营性现金流净额为-160.89亿元，同比减少557%。同期因融资借款产生的筹资性现金流净额则高达224.1亿元，同比增长1958%。
图片来源：万得股票
一边是经营现金流持续净流出，一边是融资规模不断扩大，此番背景下祥生现金流压力之大可想而知，如此便不难理解祥生为何不愿出资与宋都股份共同拿地。
原因很简单，祥生自己也没钱。
另一家跟宋都股份产生纠纷的宝龙地产，财务状况同样不容乐观。
根据其财务数据，2020年宝龙地产经营活动现金流量自2015年来首次为负，且达到-120.13亿元，较2019年的27.53亿元，同比下滑536.36%。
同期筹资性现金流则高达223.61亿元，较2019年的40.44亿元，同比上升453%。其现金流情况变化，几乎跟祥生如出一辙。
图片来源：万得股票
更要命的是，整个2020年，宝龙地产总负债为1433.30亿元，其中流动负债就达到893.30亿元，占总负债的比例为62.32%。
图片来源：万得股票
而在665.67亿元的有息负债中，一年内到期的占比31.05%，1-2年内的占比21.4%。有息负债的增加，也让资金面本就紧张的宝龙地产更加捉襟见肘。
因此综合来看，祥生和宝龙尽管规模要远高于宋都股份，但这两家公司均存在高负债低现金流的情况。
这也加重其在当前严监管，金融环境不断收紧的大背景下，在拿地方面的谨慎程度，其拿地心态也更容易飘忽不定。
只是对宋都股份而言，祥生和宝龙的退出，着实对其打击不小。然当前大环境下，宋都股份之苦，也绝非个例。
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