金茂拿地都亏自持沉淀多所以利润假？妄想称王的猴子们还不快跪下。
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上淘股吧特别累，因为我有回复每一条信息的强迫症，问问题朋友太多我hold不住的时候只能鸵鸟一记，一鸵几个月。
结果这两天很不太平，陆陆续续有群友贴一点野鸡土狗的碰瓷帖截图在群里，一开始我看又是把1617老项目复读机一遍+把13年的一宗并购当超高层模式这老一套，反应是忍不住在办公室里笑出了声，可仔细想想虽然凭感觉就知道现在新拿项目都很赚，但有些我没研究过细节的项目，不如我自己来研究一遍加深印象。
这里先要心疼一下我的真爱的花旗某人，人家今年根本没推过金茂，人家TopPick的合景龙光世茂旭辉今年涨得可好了，乡下人就别把人连续十几年亚洲第一的地产分析师团队挂嘴边了可以吧，我怎么嗅出了红烧青鱼里特有的泥土气？
所以我这篇文章的主题是，一，盘点金茂19年拿的所有地你们自己睁眼看到底亏不亏；二，晒一下已经入表的城市运营自持；三，教你们看看利润有多真。
1、40%都亏损？地都在表里，自己看
地价来自金茂19年业绩屁屁踢，售价我自己搜的（不排除有误差的可能，我又不是神）并且这些都是第一批开盘价，后续有提价空间，自己算去吧皮卡丘。
我自己粗看了下，在盈亏边缘的只有金凤半岛、璧山和肥东这三个项目，其他都妥妥地赚钱，城市运营如张家港、瑞安、霞客岛，中欧等等利润率亮瞎，还有如招拍挂拿的北京几个府系啊，云龙湖啊，九山啊，可都是靠品牌溢价打出来的高利润率。
2、金茂在用绿地模式勾地吗，城市运营沉淀大量自持？
1）土地储备表里的办公楼大部分来自早期招拍挂拿的地，位于核心城市，是市场化运作的选择而非勾地，和城市运营更是相差甚远。
北京，都是给人企业做总部的小办公楼，丰台金茂广场前几天刚卖掉一栋12亿，上半年我也卖掉一栋，好卖得很。
上海北外滩还有2栋，一栋竣工的上海国际航运服务中心里的，一栋是后期北外滩拿的92号，这类都很好卖的，还是特意招拍挂拿来开发的，今年上半年才卖掉一栋78号，毛利率都很高的。
没有限自持！没有限自持！没有规定自持！！，办公楼就算规定了100%自持那是为了防止散卖，完全可以股权转让卖掉，就是这么卖的我都教了一万次了。
再次强调一遍，看到商业办公性质的用地不等于自持，商铺、酒店式公寓、办公楼都是可以卖的。
被逼逼最多，甚至扯上绿地的就是南京很早拿的那些了。
鱼嘴G97项目，2017年2月，招拍挂，纯市场化拿的，本来住宅利润是完全能覆盖办公建安的他们算过，然后限价的关系才显得无法覆盖，但现在还没造呢，一分钱都还没沉淀进去谢谢。
江北综合体项目，2017年8月，绿地勾的地，金茂当时为了能快速在核心位置占据一席之地，所以还花了心思并购了个宁兴去抢了，这个项目里的超高层已经被某保险公司预定一栋了，只是还没开始造而已，谁说南京的办公楼卖不掉的？
那个被提了一万次的玄武湖还是2013年进南京时候并购的南京国际，只花了8.16个亿，住宅好像卖掉了都，办公现在也还没造。这单并购最大的好处是带来一个很牛的员工，感觉为公司创造的价值也不止这个价了。人呢，要向前看，天天拿着13年的地说事，会被时代淘汰的。
青龙山，金茂是卖地的，卖地看得懂吗？商业地也能卖掉的，梅溪湖就卖掉了。
我大金茂就是卖得掉办公楼，怎么着？这叫本事，你撒泼打滚我也卖得掉，就是卖得掉怎么办？沉淀个毛线。为什么有些公司卖商办之类的叫处置资产，而金茂叫卖楼？脑子拎拎清，一栋楼的价值从土地储备表里的数字和土地指标里是看不出来的。
2）城市运营里中的办公楼已入表的有哪些？
富阳秦望眼，还没造呢，造完政府回购的。福州滨海新城也有一部分，但不要和公园等政府回购的部分混淆。长沙，梅溪湖双塔已经卖掉一塔，还剩一塔，梅溪湖大厦一栋，看到没，卖！掉！一！栋！！就算在长沙也是卖得掉的！！
3）自持物业有哪些？
酒店，上海1（牌坊算在下面），北京2，南京1，深圳1，三亚2，（长沙1，丽江1—城市运营）不卖的楼，牌坊一栋，中化大厦，凯晨世贸。
竣工的览秀城，长沙1个—城市运营。其他早期商业，青岛金茂湾里的商业部分，丽江的商业街。
已在表内在建的自持物业都是览秀城，张家港，青岛，武汉，福州—都来自城市运营。
综上，目前表内来自城市运营的持有物业沉淀一共有5个览秀城（其中4个在建）和2个酒店。很多吗？！开发利润不仅覆盖这些持有成本甚至远超的。
3、央企财报有水？
央企哪有那么多动力去做利润，这种事情倒霉起来的是个人，谁愿意背着这个风险为公司干这些啊，颠倒是非。
开发商不管哪类企业，多少有点在投资或者其他收益里的利润，其来源决定了他的性质完全不同的，有些开发商会通过并表子公司对项目公司进行重估，或者并购一家公司重估，不产生现金流的，这些是未来收益的提前兑现，融创比较典型，这个算不算利润都有道理。
金茂中期报表里可能有两种，一种是城市运营的地，低于市场价拿了，溢价出让一半股权给合作方如投资机构，减轻资金压力投入区域建设中，这样对区域来说开发节奏也更好，更快成熟，金茂自己操盘能够确兑现承诺。这是利润吗，当然是赚来的利润了，有现金流进来的啊。
还有一笔是卖办公楼，整栋都是股权交易的，有些乡下人看不懂的，只认识一套套散卖网签的资产交易，low得一塌糊涂，看到股权交易就说变卖资产，搞什么，马路上那么多办公楼不都特么是开发商开发出来的，就允许有人做卖住宅生意，不允许有人卖办公楼啊？有些逻辑真的就是无法理解的。什么叫处置资产，变卖资产，哪天中化大厦卖了，金茂大厦卖了，这个就是不可持续的收益了。
然后我说完了，真可惜又让蹭热点碰瓷的仁兄们偷学到知识了。留言我就不回复了，谁也别截图给我看土狗野鸡都说了啥了，淡定点好伐啦，宛平南路600号有人讲金茂亏本你们是不是也要反驳一下呢？没意义的呀，只能让这群人趁机使劲碰瓷。
结果这两天很不太平，陆陆续续有群友贴一点野鸡土狗的碰瓷帖截图在群里，一开始我看又是把1617老项目复读机一遍+把13年的一宗并购当超高层模式这老一套，反应是忍不住在办公室里笑出了声，可仔细想想虽然凭感觉就知道现在新拿项目都很赚，但有些我没研究过细节的项目，不如我自己来研究一遍加深印象。
这里先要心疼一下我的真爱的花旗某人，人家今年根本没推过金茂，人家TopPick的合景龙光世茂旭辉今年涨得可好了，乡下人就别把人连续十几年亚洲第一的地产分析师团队挂嘴边了可以吧，我怎么嗅出了红烧青鱼里特有的泥土气？
所以我这篇文章的主题是，一，盘点金茂19年拿的所有地你们自己睁眼看到底亏不亏；二，晒一下已经入表的城市运营自持；三，教你们看看利润有多真。
1、40%都亏损？地都在表里，自己看
地价来自金茂19年业绩屁屁踢，售价我自己搜的（不排除有误差的可能，我又不是神）并且这些都是第一批开盘价，后续有提价空间，自己算去吧皮卡丘。
2、金茂在用绿地模式勾地吗，城市运营沉淀大量自持？
1）土地储备表里的办公楼大部分来自早期招拍挂拿的地，位于核心城市，是市场化运作的选择而非勾地，和城市运营更是相差甚远。
北京，都是给人企业做总部的小办公楼，丰台金茂广场前几天刚卖掉一栋12亿，上半年我也卖掉一栋，好卖得很。
上海北外滩还有2栋，一栋竣工的上海国际航运服务中心里的，一栋是后期北外滩拿的92号，这类都很好卖的，还是特意招拍挂拿来开发的，今年上半年才卖掉一栋78号，毛利率都很高的。
没有限自持！没有限自持！没有规定自持！！，办公楼就算规定了100%自持那是为了防止散卖，完全可以股权转让卖掉，就是这么卖的我都教了一万次了。
再次强调一遍，看到商业办公性质的用地不等于自持，商铺、酒店式公寓、办公楼都是可以卖的。
被逼逼最多，甚至扯上绿地的就是南京很早拿的那些了。
鱼嘴G97项目，2017年2月，招拍挂，纯市场化拿的，本来住宅利润是完全能覆盖办公建安的他们算过，然后限价的关系才显得无法覆盖，但现在还没造呢，一分钱都还没沉淀进去谢谢。
江北综合体项目，2017年8月，绿地勾的地，金茂当时为了能快速在核心位置占据一席之地，所以还花了心思并购了个宁兴去抢了，这个项目里的超高层已经被某保险公司预定一栋了，只是还没开始造而已，谁说南京的办公楼卖不掉的？
那个被提了一万次的玄武湖还是2013年进南京时候并购的南京国际，只花了8.16个亿，住宅好像卖掉了都，办公现在也还没造。这单并购最大的好处是带来一个很牛的员工，感觉为公司创造的价值也不止这个价了。人呢，要向前看，天天拿着13年的地说事，会被时代淘汰的。
青龙山，金茂是卖地的，卖地看得懂吗？商业地也能卖掉的，梅溪湖就卖掉了。
我大金茂就是卖得掉办公楼，怎么着？这叫本事，你撒泼打滚我也卖得掉，就是卖得掉怎么办？沉淀个毛线。为什么有些公司卖商办之类的叫处置资产，而金茂叫卖楼？脑子拎拎清，一栋楼的价值从土地储备表里的数字和土地指标里是看不出来的。
2）城市运营里中的办公楼已入表的有哪些？
富阳秦望眼，还没造呢，造完政府回购的。福州滨海新城也有一部分，但不要和公园等政府回购的部分混淆。长沙，梅溪湖双塔已经卖掉一塔，还剩一塔，梅溪湖大厦一栋，看到没，卖！掉！一！栋！！就算在长沙也是卖得掉的！！
3）自持物业有哪些？
酒店，上海1（牌坊算在下面），北京2，南京1，深圳1，三亚2，（长沙1，丽江1—城市运营）不卖的楼，牌坊一栋，中化大厦，凯晨世贸。
竣工的览秀城，长沙1个—城市运营。其他早期商业，青岛金茂湾里的商业部分，丽江的商业街。
已在表内在建的自持物业都是览秀城，张家港，青岛，武汉，福州—都来自城市运营。
综上，目前表内来自城市运营的持有物业沉淀一共有5个览秀城（其中4个在建）和2个酒店。很多吗？！开发利润不仅覆盖这些持有成本甚至远超的。
3、央企财报有水？
央企哪有那么多动力去做利润，这种事情倒霉起来的是个人，谁愿意背着这个风险为公司干这些啊，颠倒是非。
开发商不管哪类企业，多少有点在投资或者其他收益里的利润，其来源决定了他的性质完全不同的，有些开发商会通过并表子公司对项目公司进行重估，或者并购一家公司重估，不产生现金流的，这些是未来收益的提前兑现，融创比较典型，这个算不算利润都有道理。
金茂中期报表里可能有两种，一种是城市运营的地，低于市场价拿了，溢价出让一半股权给合作方如投资机构，减轻资金压力投入区域建设中，这样对区域来说开发节奏也更好，更快成熟，金茂自己操盘能够确兑现承诺。这是利润吗，当然是赚来的利润了，有现金流进来的啊。
还有一笔是卖办公楼，整栋都是股权交易的，有些乡下人看不懂的，只认识一套套散卖网签的资产交易，low得一塌糊涂，看到股权交易就说变卖资产，搞什么，马路上那么多办公楼不都特么是开发商开发出来的，就允许有人做卖住宅生意，不允许有人卖办公楼啊？有些逻辑真的就是无法理解的。什么叫处置资产，变卖资产，哪天中化大厦卖了，金茂大厦卖了，这个就是不可持续的收益了。
然后我说完了，真可惜又让蹭热点碰瓷的仁兄们偷学到知识了。留言我就不回复了，谁也别截图给我看土狗野鸡都说了啥了，淡定点好伐啦，宛平南路600号有人讲金茂亏本你们是不是也要反驳一下呢？没意义的呀，只能让这群人趁机使劲碰瓷。
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