一、公司简介[淘股吧]
公司于1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年1月29日，公司发行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板（H股）上市。公司于1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年-2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位和第254位。2014年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。未来，公司将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值。

二、经营情况讨论与分析
宏观经济形势错综复杂，房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，外部经营环境呈现出高度的不确定性。本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的工作主题，各BG、BU基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论，明确业务主航道，聚焦资源，持续提升经营质量；同时秉持“组织为战略服务，管理为业务服务”的原则，全面开展组织重建与事人匹配，为支持集团长远发展筑实基础。报告期内，本集团业绩稳健增长，实现营业收入3,678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。集团财务、资金状况安全健康，继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，本集团持有货币资金1,661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。在促进业务发展的同时，本集团亦积极参与精准扶贫、乡村振兴、环境保护等公益事业，致力于创造更多社会效益。面对突如其来的新冠肺炎疫情，万科公益基金会于除夕夜向武汉紧急捐赠1亿元。武汉万科团队配合政府严格做好社区、商办和租赁住宅的疫情防控；万科物业挺身而出，支援武汉火神山医院物业服务；当地酒店团队全力以赴，为外地支援武汉的医疗队打造温暖可靠的大后方。在全国，万科商业板块对部分旗下商场租户减免租金；长租公寓在疫情期间推迟租户缴纳租金时间，并对湖北籍等部分受疫情影响而无法正常返程的客户实施租金减免；万纬物流无偿开放全国27个城市59个物流园，协助各级政府、慈善机构仓储运输防疫物资；万科还为部分城市企业复工复产提供隔离住房......万科人用自己的热血和行动，为抗击疫情“助力”、为保障民生“担当”。
（一）2019年房地产市场回顾
2019年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和0.1%。重点城市的新房成交面积有所增长。公司长期重点观察的14个城市1商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长8.8%。截至2019年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约9.7个月海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速较2018年提高0.4个百分点；房屋新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，增速较2018年下降8.7个百分点。土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院统计，2019年，全国300个城市住宅类用地供应建
建面同比增长4.7%，成交建面同比增长7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至8.6%。行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较上年末回落5.2个百分点。
（二）业务发展情况
本集团2019实现营业收入3,678.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点。分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3,526.5 亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%。
（1）房地产开发业务
①销售和结算情况销售规模上升。2019年本集团实现销售面积4,112.2万平方米，销售金额6,308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。所销售的产品中，住宅占86.4%，商办占10.0%，其它配套占3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.2%。2019年本集团在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。结算收入增长。本集团实现结算面积2,460.3万平方米，同比增长12.3%；实现开发业务结算收入23,340.4亿元，同比增长21.8%；开发业务的结算均价为13,577 元/平方米（2018年：12,516 元/平方米）。已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,091.0亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%。
②开发投资情况开竣工面积同比增长。2019年本集团开发项目新开工面积约4,241.1万平方米，同比下降15.1%，完成年初计划的118%；开发项目实现竣工面积约3,007.9万平方米，同比增长9.1%，完成年初计划的98%。坚持审慎投资。投融资工作对集团经营安全和健康稳定发展影响重大，本集团继续坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下，严格控制投资质量，规范投资要求，加强投后管理，提升管理精细化水平。2019年本集团获取新项目147个，总规划建筑面积3,716.5万平方米，权益规划建筑面积2,478.4万平方米，权益地价总额约1,549.6亿元，新增项目平均地价为6,252元/平方米。坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算，2019年新增项目71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约10,256.1万平方米，权益建筑面积约6,170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5,394.3万平方米，权益建筑面积约3,360.2万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之“项目投资情况”。（2）物业服务本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略，提升服务质量，扩大市场份额。报告期内，万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号，并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。报告期内，万科物业继续积极拓展项目资源，新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米，新增饱和收入33.39亿元，非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元。截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。报告期内，万科物业与戴德梁行成立合资公司，实现商业物业服务和设施管理的强强联合。“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区，由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。
万科物业还积极开展数字化建设，以更好地响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营，包括纸电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、“黑猫二号”智慧停车场管理系统等。
（3）租赁住宅租赁住宅业务以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案；通过让客户“放心、省心、开心、暖心”的四心服务文化，积极提高服务质量。报告期内，租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，积极提高项目经营与服务质量。2019年租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止报告期末，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。本集团努力提升城中村内的长租公寓改造和开业效率，报告期内城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。（4）商业开发与运营本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。2019年底，印力集团运营管理项目108个，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，已开业面积为644万平方米。报告期内，杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心开业，融合城市和区域特点形成的独有IP受到消费者的欢迎；上海三林印象城、长沙印象汇、淄博印象汇和潍坊印象汇更新升级并重新开业后均有不错表现；数字化会员运营系统覆盖52个项目，会员数量超过500万，上海印力荣获2019年世界互联网大会（乌镇）“中国大数据应用最佳实践案例”；积极开展资本市场创新探索，2019年11月发起印象壹号商业投资基金，总规模30亿元，未来将投向购物中心的开发和运营。（5）物流仓储服务本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近五年发展，服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019年万纬物流进一步完善核心节点布局。新获取项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。截至报告期末，万纬物流进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个（包括9个高标库与冷库一体化综合物流园），冷库15个，可租赁物业的建筑面积约1086万平方米。截至本报告披露日，万纬物流共计稳定运营53个项目，包括45个高标库项目和8个冷链项目，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%，较2018年大幅提升。2019年，万纬物流通过精益管理及信息化手段逐步提升经营能力，以优质服务赢得客户，一方面逐步强化一体化服务能力，提高库内操作、运输业务对营收的贡献；另一方面加强成本支出管理，着力于降低管理费用及间接成本比例。期内，万纬在2019中国物流企业家年会上获社会责任贡献奖，万纬冷链获“金飞马奖”金牌企业。2019年12月31日，万纬物流完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”深交所簿记流程，该专项计划总规模5.73亿，其成功发行体现了市场对于万纬物流资产管理能力的认可与信任
（6）其他业务本集团冰雪业务在2019年继续保持业内领先的标杆位置。目前本集团运营吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。在2019年11月至2020年1月末因疫情影响暂停营业前，以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客39万人次。2月25日吉林松花湖度假区针对省内市场有限度恢复营业。此外，本集团作为第二大股东的北京国家高山滑雪有限公司，负责建设2022北京冬奥会延庆冬奥村及媒体中心和大众雪场，现场建设及运营筹备工作进展顺利。此外，本集团继续探索和人民美好生活相关的产品和服务，完善生活配套，解决客户痛点，在养老、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。2019年3月，万科梅沙书院被《2018胡润百校排行榜》评为“深圳民办国际学校第2位”。

三、未来发展展望
1、外部环境当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。尽管挑战很多，但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然明显。轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔；物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力；租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求。本集团相信，只要遵循“和城市同步发展、和客户同步发展”的策略，聚焦客户需求，踏踏实实做好产品、服务，企业仍能实现长足的发展。2、2020年经营策略在“以客户为中心，以现金流为基础，坚持合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营方针下，本集团将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为年度工作主题，做好各项工作。具体而言：（1）平稳度过疫情，增强企业免疫力，做好热身准备，在保障员工安全的前提下加快复工进度，全力减少疫情给经营带来的影响。（2）持续巩固提升基本盘，聚焦产品服务，打造客户愿意买单的好产品、好服务、好项目。（3）落实精益运营，提高经营效率和效益。（4）量入为出，做好投融资工作，保持融资安全弹性，保持行业领先的信用评级。（5）坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，持续开展战略修订，探索数字化战略，指导和助力业务发展。2020年，本集团现有项目预计新开工面积2,921.2万平方米；预计项目竣工面积3,319.3万平方米。有关本集团2020年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目2019年开发情况和2020年开发计划”


注：本文摘自网络