招商积余投资价值分析
分享人：击球区、David SHI、市场先生、灰度、崔薇、飞龙在天
大湾汇价投俱乐部
分享时间：2020年6月23日


特别声明：
本报告仅用于研究探讨，不作为投资推荐。据此买入，责任自负。
本报告分为五个部分:
第一部分：投资逻辑
第二部分：行业分析
第三部分：公司分析
第四部分：估值分析
第五部分：问答交流
第一部分 投资逻辑（须超越市场认识）
一、主要结论
笔者经过深入研究认为，招商积余是一只确定性（胜率）较高，收益率（赔率）较高的股票。
从胜率来看，公司的确定性在80%以上，主要取决于以下几个理由：
1）成长性很好：预计未来三年的复合增长率将在30%以上，主要受益于三个因素：母公司的实力雄厚，增长迅速；外拓能力较强，第三方物业快速增长；开拓新的物业类型和增值服务；
2）估值处于合理区间：从纵向对比来看，公司股价上涨过快，已处于较高位置，从横向对比来看，公司估值处于合理水平；
3）公司的两位大股东足够强大，强强联合：大股东招商局集团（招商蛇口，住宅+商业、写字楼）实力雄厚，中航物业（中航国际控股，住宅+公建），能够带来很多资源；
从赔率来看，招商积余未来几年的收益率较高：该公司现在的市值为305亿元。
1）预计公司2022年的净利润为9.9亿元人民币，给与60倍的PE，则3年后的累计回报率在100%。
2）这是基于业绩高增长，高PE得到的估值，存在一定的不确定性。短期内股价存在下跌的风险。
逻辑推理如下：
相对估值方法：
盈利=市场空间A*市占率B*净利率C=
市值=盈利*估值倍数=P*PE=
估值:行业的商业模式好，净利率较高，负债率低，现金流和分红率较好，给与15-35倍PE。
绝对估值方法：
详细阐述见第四部分。
二、关键假设
要求把最重要的观点，以倒叙的方式，言简意赅地展现出来。
1、未来10余年（即从2020年—2030年），城镇化率将从目前的59.6%增长到约70%，即每年增加1个PCT，新增住房需求，加上旧改的需求，每年的住宅交付将在10亿平米以上；
2、龙头物业公司的集中度不断提升，第三方拓展顺利，主要原因：开发商的集中度在显著提升，上市公司有资金的优势，大物业公司有品牌和运营优势；
3、物业费涨价比较困难，预计每年涨价1%-2%，低于CPI的涨幅（3%）；
4、物业管理在公建领域继续扩张，这些场所面积巨大，单价较高，涨价相对容易；
5、公司将使用科技手段降低成本率和费用率，科技的应用有助于保持物管公司的利润率；
6、大股东和管理层忠实履行自己对股东的承诺，在利润率，增长率，负债率，分红率方面履行承诺。
三、风险提示：
1、业绩增长不如预期，利润率及ROE下降导致双杀的风险；
2、风口转向下降下杀估值的风险；
3、短期上涨过快股价有大幅度回调的风险；
第二部分 行业分析
说明，第二部分是说明前面的关键假设的。
1、能够使用数学避免使用语文，能够使用图表的，不愿意使文字；
2、尽量使用比较，而且是多方面的比较；
3、尽量使用自己消化过的文字，大段的原始文字or文章可以附在后面；
详见行业研究报告，在此不多言。
行业竞争格局分析
1）行业内现有竞争者的竞争格局及其在产业链中的地位
1、在管面积：有望冲击第一梯队
据年报披露，中航物业与招商物业重组完成后，截至2019年末，招商积余在管面积达1.53亿平米，管理项目数约1198个，跃居行业第6位，有望继续冲击第一梯队。前五分别是彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅生活服务和绿城服务。

数据来源：各公司年报
注：图中标0者，仅表示缺少相关数据，并非实际合约面积为0。

重组前，中航善达的大股东是中航国际控股股份有限公司，集团主要是军工产业，地产物业这一块算是副业，未来靠增量地产来支撑物业资产注入的可能性不大，且集团已经明确“去重取轻”的发展战略，剥离地产等重资产业务，全面转型到轻资产的物管业务上来。不过，仅其存量已经不容小觑，中航物业累计在管项目591个，管理面积6729万平方米。
招商物业大股东是招商蛇口，地产是其主业，具备很多相关操作的可能性。重组完成后，招商局蛇口工业区控股股份有限公司将直接及间接合计持有公司51.16%的股权，成为中航善达的控股股东，招商局集团成为实际控制人。近期（2020年4月21日）招商蛇口在2019年业绩会上表示将对招商积余的全力支持——计划对启动组织架构大调整和中期注入持有型物业资产[footnoteRef:1]。目前物业管理普遍成为房企布局的重点方向之一，招商蛇口这一举措势必会给招商积余的基本面带来巨大的增量业务规模。 [1: 对于招商积余重组之后合而未改的事情，招商蛇口副总经理聂黎明表示，目前很多工作都在紧锣密鼓地推进，在招商积余重组上市之后，关于改革以及融合、融效的工作，一刻也没有停止，在前不久招商积余经过多轮的讨论，发布了它的战略规划——马上会启动组织架构的大调整，对于招商积余总部，原中航物业总部和招商物业的总部将会进行大的改革和调整。另外，招商蛇口为了体现对招商积余的支持，以及提升招商蛇口持有物业运营的能力，招商蛇口的商业运营板块与招商积余的商业运营板块的整合也即将开始。]
2、营收规模：同比略有下降，但仍名列行业前三
2019年，招商积余实现营业收入60.78亿元[footnoteRef:2]，同比下降8.68%。但从收入的绝对指标来看，公司的营收总额在物业主板市场排名第三位。其余进入前五的分别为：碧桂园服务（第一）、绿城服务（第二）、保利物业（第四）及雅生活服务（第五）。 [2: 根据年报显示，2019年招商积余实现营业收入60.78亿元。其中，物业管理业务实现营业收入51.50亿元，较上年增长32.80%，占公司营业收入的84.72%，主要因为物业管理业务拓展较好以及通过并购增加了物业管理项目。具体基础物业管理实现营业收入46亿元，较上年增长27.88%；专业化服务业务实现营业收入5.50亿元，较上年增长95.93%。]
除了上市物企业之外，也仅有万科物业的体量要高于招商积余。根据万科A的年报显示，2019年万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%。这意味着即使在全行业领域内，招商积余的营收规模依然位列前五。
在管面积前六，营收规模前三，从一个侧面也反映出招商积余单平米产出收益高于同行竞对，这跟它存量在管面积的一半以上皆是机构物业为主的非住宅物业有关，该类物业的收费水平普遍高于住宅物业（别墅等高端住宅除外）。


3、毛利率与净利率：同业垫底，有主客观原因
2019年毛利率排行前五的上市物企分别是：奥园健康、雅生活服务、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务和彩生活。
2019年净利率排行前五的上市物企分别是：雅生活服务、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务、奥园健康和新城悦服务（毛利率第六）。
虽然单从营收来看，招商积余仅次于碧桂园服务、绿城服务，是国内第三大物业上市公司，但2019年的毛利率、净利率等多项核心财务数据却出现了下降。保利物业的低净利率曾一度被业界诟病，如今同为大型国有物企的招商积余以4.7%的净利率成为了目前主流上市物企行列的新垫底者。这其中有主客观两方面原因。

从利润端看，归属上市公司股东的净利润为2.86亿元，同比下降66.6%，按公司的说法，大幅下降有其历史客观原因：2018年招商积余的前身中航善达业务方向调整，出售了3家房地产企业[footnoteRef:3]，投资收益合计12.4亿元（非经常性损益），致使当年净利率攀升至12.9%；而2019年因为下属企业谟岭公司破产清算等原因导致投资收益合计为-0.14亿元，扣非归母净利润为2.9亿元，净利润率4.7%。如果抛开2018年不看，中航善达2017、2016年的归母净利润率都只有2.6%，对比之下，重组后的招商积余这块反而有了提升。 [3: 招商积余称，公司2018年实现了中航城置业（上海）有限公司100%股权、惠东县康宏发展有限公司51%股权、贵州中航房地产开发有限公司70%股权的转让收益，故公司2019年息税折旧摊销前利润较2018年同期大幅下降。利息保障倍数、EBITDA利息保障倍数也因此同比下降超30%。]
从成本端分析，也可以看出净利率的垫底有公司自身的主观原因：招商积余2019年的管理费高达近50亿元[footnoteRef:4]，蚕食掉了绝大部分的利润空间，2.86亿元的净利润与60.78亿元的营收规模比较，简直不堪一提。横向比较其他物企：营收规模排第一的碧桂园服务同期净利润达17.18亿元，净利率为17.8%[footnoteRef:5]；在营收规模差别不大的情况下，保利物业净利润约是招商积余的两倍。如果未来行业进入后拼爹时代，物企需要在深耕存量的基础上提升价值，招商积余这一块的改善空间尤其大。 [4: 待细拆] [5: 剔除三供一业、所得税一次性回拨后净利率为17.8%。]

这一点从各大上市物企的人均效能也可见一斑，保利物业的净利润占比虽然优于招商积余，但从人均效能上看，二者不分伯仲，都是15万元，被祈福生活服务（62万元/人）、新城悦服务（40万元/人）、绿城服务（29万元/人）、永升生活服务（25万元/人）等远远甩在身后。说明央企物管公司在效率和人员管理上有较大提升空间，有可能进一步压缩成本，提高利润。


4、增速：轻装上阵，势头强劲

对比而言，招商积余[footnoteRef:6]自身优势有： [6: 公司制定了“12347”发展战略,以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务;在战略协同方面,成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵;坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则,通过七大战略举措,推动战略实施落地。2020年,公司将以打造“国内领先的物业资产管理运营商”为方向引领,全力推进公司战略转型的落地。通过两个物业平台融合融效,投资并购,探索和发展产业链延伸业务,加大研发投入,打造智慧物业平台,实现业务快速扩张。]
在管项目类型丰富，非住宅业态占比高于住宅业态 此次年报披露的情况来看，即使在双方合并之后，非住宅类物业依然是公司未来发展的重点，其中，中航物业在管项目591个，管理面积6729万平方米，住宅业态管理面积占比31%，非住宅业态管理面积占比69%。招商物业在管项目607个，管理面积8537万平方米，住宅业态管理面积占比65%，非住宅业态管理面积占比35%。

目前，合并后的招商积余机构物业为主的非住宅类已经占存量在管面积的一半。而一般来说，机构类物业的定价受政策限制较小，更加市场化，盈利水平更高。公司物业管理业务新签年度合同额22亿元，同比增长37.6%，非住宅占新签合同金额81.3%，专业化服务业务同比增长95.9%（不含招商物业前11月）。

发力外拓、多元布局 招商积余通过创新市场发展模式，发力战略合作，2019年与成都城投置地（集团）有限公司、山东铁路综合开发有限公司、济南铁路房产建设集团有限公司等达成战略合作，为进一步拓展第三方项目奠定良好的基础。
公司在多条细分赛道均处于国内领先位置，2019年于企业总部、政府项目、高校、场馆、医院等业态实现地标性项目拓展——这证明了公司品牌的影响力。
表：招商积余市场拓展代表项目

厚积薄发，彰显品牌优势 重组合并前的“招商物业”和“中航物业”在业内皆属知名品牌，尤其在机构类物业管理方面品牌优势明显；并在商业管理领域成功培育了九方、九方荟等产品品牌。

九方是中航经过十数年积累建立起的中高端购物中心品牌形象，在业界形成了一定影响力，并已在深圳、成都、赣州、昆山、九江等地开业运营。
2018年5月4日，中航九方与运泰建业宣布合作，推出第一个品牌管理输出项目——九方荟，成为中航善达旗下全新子品牌。

截至报告期末,九方资管在管项目16个,管理面积143万平米。其中自营项目4个,受托招商蛇口（ 001979 ）项目4个,轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期,深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在2019年12月31日结束。剔除这两个项目,累计在管项目14个,管理面积113万平米。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为59.35万平方米,总体出租率为96%。
智慧系统，科技赋能物业管理 中航物业和招商物业均重视智慧化平台建设。年内，中航物业紧紧围绕科技转型，打造智慧物业平台将标准体系融入平台，初步实现作业执行任务化、品质管理在线化，提升客户响应能力及智能品管能力。2019年，中航物业重点研发8个智慧物业产品，并获得15项专利与57项软著。报告期内，智慧物业已布局15个省4个直辖市，内部覆盖项目达516个。
招商物业拥有智慧物业π平台及招商通两大智慧系统，以招商通智慧平台为基础，通过到家汇、慧到家、招商通的终端应用，构建了智慧社区生态圈运营体系。今年内，招商物业将持续推进 #34;招商通智慧服务平台 #34;的更新迭代，招商通升级为2.0版本，并在607个在管项目全面推广，为超30万客户提供业务流程在线服务，重塑客户体验。
此外，通过积极推动物联技术和智慧运营中心建设相结合，建成了6个城市级智慧运营中心，探索物联在门禁车行、设施设备、环境管理、业务共享等场景的推广应用，提升公司的集约化、精细化管理水平。
值得注意的是，本次年报并不能完全体现中航物业和招商物业之间强强联合的最终效果，因为公司此次披露的2019年业绩中仅并表招商物业收购日至2019年末的业绩，其中对应营收5.9亿元，净利润3,876万元。
按照此前招商积余资产重组时的业绩承诺，招商物业在业绩承诺期2019年度、2020年度、2021年度净利润分别为不低于1.59亿元、1.89亿元、2.1亿元。业绩承诺期各期的实际净利润以招商物业扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润为准。


5、市值：
市值方面，截止4月14日收盘，招商积余的总市值已经来到279.19亿元，对比当天所有上市物业服务企业，这一市值水平仅次于碧桂园服务、雅生活服务、保利物业。实际上，自12月16日公司更名后的第一个交易日至今，公司股价已经上涨了36.71%。而如果从双方去年4月并购消息落地，4月29日复牌开始计算，公司股价已经涨了145.39%。



6、行业百强：
据中国指数研究院发布的2020年中国物业服务百强企业排行[footnoteRef:7]，上述各维度入选TOP的上市物企基本都跻身前十五。除万科物业意外掉出榜外，前三名依然由碧桂园服务、绿城服务和保利物业牢牢盘踞。招商积余此番一举挺进前十，排名第九。 [7: 评选参考标准：管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等。《2018中国物业服务百强企业排行榜：万科物业第一彩生活第六》网页链接





第三部分 公司分析
撰写说明，同第二部分。
基本情况
（公司的主要业务，商业模式）
现状及历史
招商物业：招商系旗下优质物管平台
招商物业成立于1998年，是招商局集团旗下唯一从事物业管理与服务的企业，定位于“房地产价值链全程综合服务商”。重组上市前招商蛇口持有其90%股权，招商蛇口全资子公司深圳招商地产持有其10%股权。管理面积近7500万平方米，管理业态以住宅为主。
截至1H19，招商物业已进入48个城市，在管项目548个，管理面积达到7292万平方米。从管理业态上看，管理面积中68%为住宅物业。依托母公司招商蛇口优势，招商物业服务业态丰富，除住宅外还包括写字楼、园区、购物中心、城市综合体、学校、医疗机构、体育场馆、政府机构、邮轮母港、会展中心项目等。
中航善达：中航系机构物管龙头
中航善达成立于1985年，是中国航空工业集团旗下的物业管理平台，1994年于深交所挂牌（股票简称：深南光A）。上市以来经历了“多元经营、一主两翼、专注地产、聚焦物管、存量资产管理”五个发展阶段。

►多元经营（1994-2006）：中航善达（深南光A）上市之初为多元化经营企业，主营业务涵盖旅游服务业（酒店、酒楼、干洗公司运营）、工业实业（自行车制造）、房地产（物业管理、建筑装饰）等。
► 一主两翼（2006-2011）：2006年股权分置改革后中航技深圳成为公司第一大股东，公司战略方向调整为“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”，即“一主两翼”。2007年更名为“中航地产”。
►专注地产（2011-2016）：2011年8月起，公司剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务，2016年实现签约销售额50.7亿元，销售面积56.3万平方米。
►聚焦物管（2016-2018）：2016年12月，公司向保利地产转让部分房地产开发项目股权，随后陆续通过出售股权的形式剥离地产业务，并聚焦于物业资产管理业务。2018年末物业管理业务营业收入占比从2016年的36%提升至56%。

►重组招商物业，迈入存量资产管理新阶段（2019至今）：2019年4月，公司公告大股东中航国际控股拟将持有的22.35%的股权转让给招商蛇口；10月公司公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商物业100%的股权。11月公司公告将更名为招商局积余产业运营服务股份有限公司（股票简称：招商积余），进一步明确了公司未来战略及业务发展定位，标志着公司迈入存量资产的管理、运营及服务业务新发展阶段。

资产重组后的招商积余
交易完成后，招商物业全部资产负债将注入上市公司中航善达，同时招商蛇口成为中航善达控股股东，合计持股比例51.16%。

重组后，公司在管规模大幅提升，规模优势更加凸显。截止2019年12月31日，公司在管项目个数达1198个，较2018年年底增长了18.7%；管理面积达1.53亿平米，较2018年年底增长了24.9%，跃居行业前列，仅次于第一梯队的彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务，有望在短期内冲击第一梯队。对应2019年公司物业管理收入达51.5亿元，仅次于碧桂园服务、绿城服务和保利物业。

与主要物业管理公司横向对比，中航善达和招商物业具有毛利率偏低、平均在管项目数较高、非住宅项目占比高等特点。
►毛利率均偏低：中航善达和招商物业的物业管理业务毛利率水平显著偏低，1H19分别为10%和8%。

►平均物管费处于中等水平：招商物业1H19住宅物业平均物管费2.7元/平方米/月，在行业中处于中等水平（中航善达数据缺失）。

►平均在管项目数高：中航善达和招商物业进入城市平均在管项目数（在管项目个数/进入城市个数）高于其他公司，1H19末分别为10.2和11.4个。

►非住宅项目占比高：中航善达非住宅项目管理面积占比较高，根据公司2014~2018年新增管理面积累计结构作为估计值，其占比达到60%。招商物业非住宅项目管理面积占比32%。

产品类型
招商积余主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
物业管理业务
物业管理业务为公司的核心业务，业务覆盖全国70多个主要城市。
按服务对象划分
服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。
其中，住宅类物业包括住宅社区、高端别墅、健康养老社区等；非住宅类物业包括政府物业、企业总部、城市公共类物业（高校、医院、场馆、公共交通、城市服务）、园区、商办物业等。
按服务内容划分
公司物业管理业务的服务内容分为基础物业管理和专业化服务。
基础物业管理主要为传统物业管理所提供的保安服务、保洁服务、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等。
专业化服务主要为通过专业公司为客户提供的专业化配套与增值服务。具体包含：
①为楼宇设施提供设备运维、能源评估、管理等服务；
②为开发商提供的案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务；
③“到家汇”社区商城为社区及企业客户提供社区商业及企业集采等服务；
④为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案等；
⑤提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务；
⑥提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务；
⑦提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务；
⑧衣物洗涤、皮具养护等服务。
资产管理业务
公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。
商业运营业务
商业运营业务主要为公司旗下九方资管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。
持有物业出租及经营业务
持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
1、商业运营坚持市场化发展，通过强化商业运营管理能力，实现生态共赢
九方资管坚持市场化发展道路，通过做深重点区域项目密度、提升品牌化运营管理能力，通过加强科技创新应用、个性化建设、标准化管控，实现生态共赢发展。

截至2019年12月，九方资管在管项目16个，管理面积143万平米。其中自营项目4个，受托招商蛇口项目4个，轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期，受托管理中航技深圳下属企业持有的两个位于深圳的购物中心，即深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在2019年12月31日结束。
2、持有物业出租及经营表现稳定
公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为593,475.77平方米，总体出租率为96%。物业出租业务中，购物中心物业委托九方资管运营管理，酒店物业租赁给格兰云天酒店管理公司运营管理，其余商业、写字楼等物业对外出租经营。
具体详见下表：

其他业务
其他业务为遗留房地开发项目业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将其控制的部分房地产开发业务相关的资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产开发项目，仅在处置和消化少量存量项目和项目尾盘。
项目进展情况
2019年末，公司房地产项目昆山九方城（A6地块）、龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园一期处于尾盘销售阶段，衡阳中航城市花园项目尚有土地储备近50万平方米，天津九方城市广场项目地下部分施工已完成，尚待进一步开发。两家项目公司股权（分别为衡阳中航地产有限公司60%的股权、天津格兰云天置业有限公司100%的股权）已委托给控股股东招商蛇口经营管理。
产品品牌中航物业、招商物业两个物业平台坚持以为客户创造价值、提高客户满意度为宗旨，持续提升服务标准、服务品质，塑造了公司物业管理行业标准引领者的地位。
2019年度主要荣誉
中航物业荣获全国机关事务管理标准化工作组委员及副秘书长单位，连任中国物业管理协会标准化工作委员会第二届秘书处单位，荣获中国物业管理协会行业五百强TOP12，办公写字楼物业服务领先企业，及深圳市物业服务企业综合实力50强TOP5等荣誉。
招商物业入选中国物业管理协会副会长单位，荣获2019年中国房企500强首选物管品牌TOP10，IFMA首届“中国最佳设施管理技术奖”，2019年观点指数物业服务企业TOP30第八名，并作为非住宅物业服务领先企业代表亮相央视。
两家公司均获得2019年《经济观察报》颁发的“2019中国蓝筹物业企业”、“卓越商办物业企业”等奖项。
⎧疫情防控⎫表现
疫情防控获得多方表彰自新冠疫情爆发以来，公司快速反应，成立“疫情防控应急工作小组”，采购防疫物资，明确防疫工作规范，调配资源支持，配合政府要求，防疫工作全面覆盖所管小区和项目，并加强数字化在防疫工作中的应用，包括人脸识别、智慧出行、园区机器人、智能监控预警、疫情上报平台等。
公司在武汉体育中心方舱医院、光谷科技会展中心方舱医院、蛇口邮轮母港防疫突击战等抗疫行动中发挥了重要作用，取得了业主、政府和社会的一致认可。

公司在疫情初期就在内部发布了住宅、商业中心、写字楼、公建等业态新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引，针对服务岗位制作了客服岗、保洁岗、安保岗、工程岗疫情防护微课，并通过线上“知鸟培训平台”开设防疫讲堂；同时，公司作为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处组织行业专家力量，配合中国物业管理协会统筹汇编物业行业疫情防控工作系列操作指引，编写了“住宅”、“写字楼”、“产业园区”、“高校”、“医院”五类物业业态的疫情防控操作指引，成为物业抗疫防御的基础指引范本。
公司在疫情期间的担当和奉献，得到了众多主流媒体的关注和报道。
主要渠道
公司制定“12347”发展战略，以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务。通过基础服务保增长、专业化服务扩规模、商业管理业务融合发展以及推动投资并购与战略合作实现公司业务快速发展。

物业管理业务
公司物管业务通过内生外延共同驱动规模扩张，2019年新签年度合同额22.08亿元，同比大幅增长38%。其中，住宅、非住宅新签年度合同额分别为4.13、17.95亿元，同比增长43%、37%；第三方项目新签年度合同额为15.36亿元，同比增长24%，占比达到70%。多元业态齐头并进，新签项目涵盖企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态，更在城市服务项目取得突破。
截至2019年末，公司下属两个物管平台合计管理项目1198个，管理面积1.53亿平，管理面积在上市物管公司中位居第六位，非住宅管理面积占比50%，第三方管理面积占比59%。其中，中航物业在管项目591个，管理面积6729万平，同比分别增长24%、21%，非住宅管理面积占比69%；招商物业在管项目607个，管理面积8537万平，同比分别增长25%、23%，非住宅管理面积占比35%。


集团市场
公司围绕招商蛇口地产的开发与运营业务，扩大服务内容、提升服务质量；加快与招商蛇口商业管理业务的协同、融合，推动招商商办公司的建设，进一步提升持有资产经营收益。
招商物业母公司招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。公司致力于成为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，协同园区开发运营、社区开发运营、邮轮建设运营等三大业务，配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。
根据公司公告，2019年招商蛇口实现销售面积，同比增长41.4%，继续维持增长态势。根据从开工项目到竣工的工期推算，2019年开始竣工规模将持续提速，预测2019-2021年招商蛇口年竣工面积为1000万、1100万、1300万平方米，年增速为100.5%、10%、18.2%。随着销售和新开工规模的持续增加，招商蛇口的竣工规模会进一步提升，给公司带来充足的项目供应。


外拓市场
通过创新市场发展模式，发力战略合作，2019年与成都城投置地（集团）有限公司、山东铁路综合开发有限公司、济南铁路房产建设集团有限公司等达成战略合作。
2019年，重点围绕机构物业开展市场拓展，2019年新签项目涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态，更在城市服务项目取得突破。代表项目包括：

资产管理业务
集团市场
根据招商蛇口关于持有性物业中长期规划，未来的招商蛇口3-5年持有型物业的资产会达到1500亿左右，招商积余将是招商蛇口未来发展的一个成熟性物业资产运营平台。为了体现招商蛇口对于积余的支持以及提升招商蛇口持有物业的管理，持有型物业成熟一个就要放到招商积余平台一个。

招商蛇口未来轻重分离，建管分离，整合商业运营板块，招商蛇口商业的物业运营板块与积余的商业物业运营板块的即将开始整合。
外拓市场
公司在商业运营管理方面已初具规模，旗下九方资管已获得良好的市场品牌认可度。目前已经具备较强的市场化拓展能力，区域覆盖粤湘赣、苏浙沪、鄂贵川多个区域；具有一定的品牌影响力和精细化运营能力，深圳、赣州项目的收入在其所处同区域、同级别购物中心中，位于中上级别水平；在产品线方面，已形成“九方”“九方荟”两个品牌；拥有优质商户资源，已与1400多个优质品牌资源建立了深度合作。

二、财务分析：该公司是否具备好公司的苗头？
主要从财务上讲优缺点、是否属于好的商业模式？
1、利润表
A）营业收入、净利润增长率
B）成本率及毛利率
C）费用率及净利率

招商积余2019年营业收入60.8亿元,下跌8.7%.其中,物业管理业务收入51.5亿元,增长32.8%,占公司营业收入的84.72%,是目前的主业.物业管理业务又分为基础物业管理收入46亿元,增长27.9%.专业化服务收入5.5亿元,增长95.9%.2019年物业管理业务在管项目1,198个,管理面积约1.53亿平方米.分为中航物业和招商物业两个物业平台.中航物业在管项目591个,管理面积6,729万平方米,其中住宅业态管理面积占比31%,非住宅业态管理面积占比69%.招商物业在管项目607个,管理面积8,537万平方米,其中住宅业态管理面积占比65%,非住宅业态管理面积占比35%.
物管的代表项目包括:
企业总部项目:北京大兴国际机场南航基地,北京京东集团总部办公楼,阿里巴巴广东云计算数据中心,陕西省移动本部,中国移动重庆分公司,中国邮储银行湖北省分行,北京环境交易所等。
政府项目：退役军人事务部,港珠澳大桥人工岛,四川省应急厅,中国人民银行深圳支行,长沙支行,漳州招商局经济技术开发区行政服务中心等
园区项目：中关村新兴产业前沿技术研究院,中关村生命科学园医药科技中心,合肥中科智城等。
高校项目：西安交通大学中国西部创新港,上海应用技术大学,大连理工大学陵水校区,山东第一医科大学,火箭军工程大学,深圳荟同国际学校等
场馆项目：郑州奥体中心,湖南省美术馆,南京大屠杀纪念馆,长沙市青少年宫,军运会体育中心综合服务保障项目等。
医院项目：武汉市精神卫生中心六角院区,莆田涵江医院等
公共交通项目：济南轨道交通R3线及配控中心,济南遥墙国际机场航站楼,武汉地铁2号线等
资产管理业务(主要是商业运营和自持物业的出租及经营)收入6.2亿元,下跌2.4%.占公司营业收入的10.15%.下跌的原因是2019年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入.公司拥有的出租物业包含酒店,购物中心,商业,写字楼等多种业态,总可出租面积为59.35万平方米,总体出租率为96%。
其他收入(主要是房地产开发)下跌85.5%至3.1亿元,占公司营业收入的5.13%.收入下跌主要原因是中航善达和招商物业合并之后,公司退出房地产开发业务,只销售剩余的存量房地产项目。
毛利11.1亿元,下跌15%,毛利率从19.64%下跌至18.26%,原因是毛利率较高的房地产开发收入下跌.
销售费用7500万元,下跌32.4%,管理费用3.8亿元,下跌1.2%,财务费用2.36亿元,下跌15.7%.主要因为房地产开发项目进一步减少,销售代理费,广告宣传费,利息支出等减少所致.
归母净利润2.86亿元,下跌66.6%,原因是公司重组导致投资收益大跌100%。扣非归母净利润转亏为盈2.9亿元。
2、资产负债表
A)负债率（杠杆率）及负债成本
B）轻重资产比例及周转率
请关注应收账款、存货情况
C)净现金/流动负债比例
D)资本开支实际or预算

由于招商积余已经退出重资产的房地产开发业务,财务状况得到改变.2019年持有现金增加9%至24.1亿元.总借贷下跌18.7%至37.9亿元.净借贷13.8亿元,下跌43,7%,净借贷权益比率17.3%,下降32.9个百分点.
银行贷款平均融资成本:5%-6%
债券平均融资成本:4%-5%
合计借贷平均融资成本:4%-5%
現金/流動負債比例:58.1%
流動比率:1.4倍,仍然健康。
3、现金流量表
A)经营性现金流入/营业收入比例
B）现金流净额/净利润比例

2019年自由現金流淨額经营性现金流入/营业收入比例1.18倍;
现金流净额/净利润比例1.33倍.
自由現金流淨額3.15億元.
現金流非常健康
4、杜邦分析
请用杜邦分析法分析ROE高低的主要因素，并且与主要对手进行对比

招商积余的ROE只有4.48%,低于同样是国企物管的保利物业(ROE:17.6%).
用杜邦分析来分拆,可以看到招商积余的净利润率只有4.71%,低于保利物业的8.43%.
招商积余的毛利率是18.3%,低于保利物业的20.1%.
招商积余的3费率是11.35%,保利物业是9.63%.
招商积余的毛利率和经营效益低于保利物业.
招商积余的资产周转率只有0.41,低于保利物业的1.18，原因包括:(1)招商积余有重资产的收租业务,虽然规模不大.(2)招商积余还有存量重资产的房地产开发业务。
招商积余的权益乘数是2.32倍,保利物业是1.77倍,招商积余的财务杠杆商过保利物业