又到了一年之初，投资者最关心的就是各家企业的年报，对房企来说年报当然也重要，但与大多数上市公司比较，地产商的年报中最重要的并不是利润增速。由于预售机制导致了合同负债的存在，房企的当年利润大致在2、3年前就已经基本确定，变数只是在结算数量和净利润率。
近几年，地产行业整体上的竣工增速明显低于销售增速，各家房企已销售但未结算的数量相对也偏大，这给年报利润带来了很大的不确定性，也给房企在平滑利润曲线的时候带来了很多操作空间。
但肉烂在锅里，该进账的钱早晚都是要体现的，所以地产股的当年利润变化，市场反应并不是非常明显，今年多了就意味着明年少，今年少了就意味着明年多，朝三暮四和朝四暮三的区别就不要太在意了。


如果说利润是一个事先张扬的透支利好，大部分已经反映在当前股价上，那么对房企来说最大的变数就是即时销售数据了。我们看到利润表出来的时候，不管多么阳光灿烂都要冷静，最需要谨慎对待的其实是每月的销售公告。
前面说过，地产开发是与银行、保险相似的高杠杆行业，各家企业的资产负债率基本都保持在70%～90%，而且还普遍存在着明股实债和表外负债等隐性债务，具体数据即便公司高管也不是每个人都完全清楚的。作为投资者，我们再怎么努力也不可能真正掌握房企的资金风险情况，能做的就是根据每年企业公布的年度销售目标，来评估当月的销售进度是否能保证全年任务如期完成。


过往储备的利润高，当其销售进度快，仍然只代表了房企之前的销售和开发工作表现优秀，我们在欣赏这两点的时候，也要对企业的土地储备情况格外关注。地产商，首要的就是“地”，一个再优秀的企业没有了“地”，就成了面对“无米之炊”的巧妇，天大本事都无从发挥。
土储多是好事，但也要看购置成本和分布状况。就当前的楼市状况来看，一线城市的可开发用地越来越少，市场的主力是以省会为核心的二线龙头城市，在一二线城市的主城区或者主力发展区的土地储备，是全中国最好的优质资产，自然会多多益善。


而远离主要城区，甚至分布在城市远郊的土储，后期销售压力相对会较大，含金量就会打些折扣。对于主要土储位于三四线城市的房企来说，由于对市场景气度的依赖比较严重，且近两年的新购置土地提供的利润率较低，只能通过高周转来实现利润和规避市场风险，对开发和销售的压力就大很多了。
土储多是好事，但太多的土储也会产生过多的资金沉淀，这对高负债行业来说并不是最有利的，一般来说土储产生的未来货值与当年销售金额保持在5倍左右是比较适宜的，少了会影响未来几年的销售增速，多了会影响资金效率，加大企业的负债压力。

过往销售业绩、当先销售进度和未来可开发土储数量，这三者结合在一起，才能看清楚一只地产股的前世、今生和未来。选地产股，一定要三生有幸。