地产公司分数大比拼（一）
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最近创作欲望非常的强
，都11点了，想写一写我关于地产企业的评判的文章，那好坏自然是以分数论最为直观了。这是我这么多年的投资经验、调研经验、工作经验以及相关的信息优势所得出来的结论。
我的评判不一定正确，如果正好把你持仓的公司说的低，请不要怨恨我更不要喷。事实上我们公司债券部门找我给很多公司做评判，我的结论帮我们公司的债券避开了很多参天大雷。
还有即使分数低，也不代表投资价值低，因为中国股市就是这么神奇，即使泰禾集团我都配置玩过一个月赚160%，17年年底那一波。
然后评判的基准就是破产的银亿集团0分，产品竞争力0分，公司可投资价值0分。可以看我的前面关于银亿的帖子。
然后评判凭我自己感觉啊，其实内容很多，我也会相应省略。再就是求打赏，毕竟都是干货
。正文
万科：这公司不用多说了，我14年就买过他的股票，那时候6块多，郁亮还把发的年薪买了万科股票，他女儿还不理解的说，爸爸为啥要买万科这个赔钱货
。如果持有到现在，成本3块，每年分红1块多了吧。但是我9块多就走了，站在那个时间点上，我这么搞对了，后面垃圾股大牛市来了么，但是拉长一看，到现在5年涨5倍还不算分红。
这公司的股票我买过，他的房子我家也买过
。在上海有一个楼盘叫万科海上传奇，万科拿这块地的时候，周围高压天线，旁边垃圾焚烧厂。地理位置那时候看真心便，中环外环之间。第一期开盘2.8万，我们是第二期来的隔了4个月就3.5万了，买了一个105平的小三房。从户型设计上看，他们的房子真心紧凑，各项搭配不错，然后最让我动心的是小区环境设计的真心可以，一看就有别于无它的开发商。
最让我对万科有感触的是，他们的物业服务品质确实好，有一次我停车停歪了露天停车场，人家硬是不断的骚扰我打电话给我让我重新停，我一开始真的挺愤怒的不就是鸡毛蒜皮的事吗。但是后来一想，这公司物业人员精神可嘉，为了提升小区的外部性做着不懈的努力。你想想停车这么小的事都要管的紧紧有条，其它的能不管好吗。直到我住2年后，我觉得小区还是依然的环境优美，社区品质极佳，这种良好的物业服务长期给小区的价值提升很多。虽然经过16年全国暴涨，还有通了地铁，他的房价现在应该在7.5万左右。涨幅是大于其它同位置的小区的。
这就是万科的开发管理能力，大部分时候都是拿了一块垃圾但是有潜质的地，然后不断提升价值，轮动开发。这块地貌似拿地成本1万都不到，到了最后一期7万多随意卖了……………
同时还看过万科的高端楼盘翡翠滨江
但是万科也有着著名的缺点，第一：就是房子的建筑品质就呵呵了………他们内部员工都这么说。第二：就是管理层的烂事。
万科：产品竞争力85分 企业投资价值80分，综合82.5分吧
保利：保利这家公司的产品我是真心觉得好，那时候买万科之前，我真的是优先想选保利的房子的。我看过宝山保利叶之林，杨浦保利翡丽甲第，浦东保利艾庐。我可以拍胸脯的说保利的房子建筑质量是远超万科的，大概能排行业前三（央企的良心啊），而且保利和万科同档次小区，居住在保利里的人各方面层次比万科要高，我记得一个买房专家就和我说过，保利住的人普遍贵气，万科是刚需
。保利那种设计的感觉也主要是法式梧桐风情，小区漂亮程度是超过万科的。我虽然没住过保利，但是保利小区的居住体验听说也是不错。
总之你要是住保利去相亲，肯定是比万科有底气的，而且保利拿地比万科那种郊区似乎更高端化一点，更中心一点。
那么保利的管理么，军事化作风我很喜欢，但是他也有着国企的通病。（官仓硕鼠多，拉帮结派）这一点不喜欢，从近几年股权激烈来看，逐步缓解了。当然国企的财务透明度更低了。即使资产负债率远高于万科，但是融资成本并无高多少。然后前些年并没什么进取心，导致老牌央企被融创这种小毛头一度超过
但是这两年开始扩张，我对于他的扩张还是看好的，虽然杠杆率提高很多，但是产品线摆在那，还有就是爸爸牛逼，怎么玩都没事
。
保利：产品竞争力90分，企业投资价值80分，综合85分，我觉得他目前来说是好于万科的。
今天太晚了写最后一个泰禾集团吧
泰禾集团：这公司自从我17年那一波赚了160%后。对他的兴趣与日俱增，他的楼盘我看过3个。平心而论，我能感觉出来楼盘质量和万科差不多甚至有一些不如，一些材质装修材料都比较廉价化。但是这公司产品牛逼在什么地方呢，就在于营造b格感人上人那种感觉，消费者有一些还真愿意支付高溢价。他的产品大部分都是中式院子系列，大门铜的，然后汉白玉什么的，日本迎客松什么的。我觉得他可能把装修材料的钱花在了大门口。这种套路对二三线那种小资产或者富裕中产阶级还比较管用，上海大城市可能见多识广注重实际品质。我姐姐南昌人就买了南昌院子，还打电话给我吹嘘那种看房的b格
。话说他上海院子卖的也不错。另外他那些什么配套服务什么医疗大健康，直升机送你去看病，华而不实
。
这公司产品过的去吧，但是这公司的经营我怎么也想不通能搞成这样子。17年泰禾在我们公司债券部门寻求融资，这公司还真是我点头评判，我们债券基金经理才有信心借钱给他的。当时他的问题还没这么严重，而产品竞争力在头部企业中也是能说一说，而且那时候政策没有现在这么严，院子系列主要面向二三线高端人群。我是具体这一点才评判过的。他的财务真的没办法看，具体怎么样这里我真的也不能多说了
，我算是体会到了福建人也是野，最后融到了钱拿去manipulate stock，我觉得很失望。因为很多公司有财务瑕疵，报表不真实，但是起码都去做正事。他这个投机心态太那个了。还有公司管理混乱问题暴露，到了今天变成了经营混乱。原来那个证券事务代表都跳槽离职了去奥园了
。
泰禾集团：产品80分，公司可投资价值30分，综合55分吧。
时候说一下，这三只股票我都有，即使泰禾我也有，毕竟还是有些感情的，不忍割弃啊。 $保利地产(SH 600048 )$ $万科A(SZ 000002 )$ $泰禾集团(SZ 000732 )$ #房地产# #买房奋斗史#
明天继续写的公司，万水千山总是情，打赏几块行不行，奖励下作者熬夜写文章的精神吧
，都11点了，想写一写我关于地产企业的评判的文章，那好坏自然是以分数论最为直观了。这是我这么多年的投资经验、调研经验、工作经验以及相关的信息优势所得出来的结论。
我的评判不一定正确，如果正好把你持仓的公司说的低，请不要怨恨我更不要喷。事实上我们公司债券部门找我给很多公司做评判，我的结论帮我们公司的债券避开了很多参天大雷。
还有即使分数低，也不代表投资价值低，因为中国股市就是这么神奇，即使泰禾集团我都配置玩过一个月赚160%，17年年底那一波。
然后评判的基准就是破产的银亿集团0分，产品竞争力0分，公司可投资价值0分。可以看我的前面关于银亿的帖子。
然后评判凭我自己感觉啊，其实内容很多，我也会相应省略。再就是求打赏，毕竟都是干货
。正文
万科：这公司不用多说了，我14年就买过他的股票，那时候6块多，郁亮还把发的年薪买了万科股票，他女儿还不理解的说，爸爸为啥要买万科这个赔钱货
。如果持有到现在，成本3块，每年分红1块多了吧。但是我9块多就走了，站在那个时间点上，我这么搞对了，后面垃圾股大牛市来了么，但是拉长一看，到现在5年涨5倍还不算分红。
这公司的股票我买过，他的房子我家也买过
。在上海有一个楼盘叫万科海上传奇，万科拿这块地的时候，周围高压天线，旁边垃圾焚烧厂。地理位置那时候看真心便，中环外环之间。第一期开盘2.8万，我们是第二期来的隔了4个月就3.5万了，买了一个105平的小三房。从户型设计上看，他们的房子真心紧凑，各项搭配不错，然后最让我动心的是小区环境设计的真心可以，一看就有别于无它的开发商。
这就是万科的开发管理能力，大部分时候都是拿了一块垃圾但是有潜质的地，然后不断提升价值，轮动开发。这块地貌似拿地成本1万都不到，到了最后一期7万多随意卖了……………
同时还看过万科的高端楼盘翡翠滨江
但是万科也有着著名的缺点，第一：就是房子的建筑品质就呵呵了………他们内部员工都这么说。第二：就是管理层的烂事。
万科：产品竞争力85分 企业投资价值80分，综合82.5分吧
保利：保利这家公司的产品我是真心觉得好，那时候买万科之前，我真的是优先想选保利的房子的。我看过宝山保利叶之林，杨浦保利翡丽甲第，浦东保利艾庐。我可以拍胸脯的说保利的房子建筑质量是远超万科的，大概能排行业前三（央企的良心啊），而且保利和万科同档次小区，居住在保利里的人各方面层次比万科要高，我记得一个买房专家就和我说过，保利住的人普遍贵气，万科是刚需
。保利那种设计的感觉也主要是法式梧桐风情，小区漂亮程度是超过万科的。我虽然没住过保利，但是保利小区的居住体验听说也是不错。
那么保利的管理么，军事化作风我很喜欢，但是他也有着国企的通病。（官仓硕鼠多，拉帮结派）这一点不喜欢，从近几年股权激烈来看，逐步缓解了。当然国企的财务透明度更低了。即使资产负债率远高于万科，但是融资成本并无高多少。然后前些年并没什么进取心，导致老牌央企被融创这种小毛头一度超过
但是这两年开始扩张，我对于他的扩张还是看好的，虽然杠杆率提高很多，但是产品线摆在那，还有就是爸爸牛逼，怎么玩都没事
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保利：产品竞争力90分，企业投资价值80分，综合85分，我觉得他目前来说是好于万科的。
今天太晚了写最后一个泰禾集团吧
泰禾集团：这公司自从我17年那一波赚了160%后。对他的兴趣与日俱增，他的楼盘我看过3个。平心而论，我能感觉出来楼盘质量和万科差不多甚至有一些不如，一些材质装修材料都比较廉价化。但是这公司产品牛逼在什么地方呢，就在于营造b格感人上人那种感觉，消费者有一些还真愿意支付高溢价。他的产品大部分都是中式院子系列，大门铜的，然后汉白玉什么的，日本迎客松什么的。我觉得他可能把装修材料的钱花在了大门口。这种套路对二三线那种小资产或者富裕中产阶级还比较管用，上海大城市可能见多识广注重实际品质。我姐姐南昌人就买了南昌院子，还打电话给我吹嘘那种看房的b格
。话说他上海院子卖的也不错。另外他那些什么配套服务什么医疗大健康，直升机送你去看病，华而不实
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，我算是体会到了福建人也是野，最后融到了钱拿去manipulate stock，我觉得很失望。因为很多公司有财务瑕疵，报表不真实，但是起码都去做正事。他这个投机心态太那个了。还有公司管理混乱问题暴露，到了今天变成了经营混乱。原来那个证券事务代表都跳槽离职了去奥园了
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泰禾集团：产品80分，公司可投资价值30分，综合55分吧。
时候说一下，这三只股票我都有，即使泰禾我也有，毕竟还是有些感情的，不忍割弃啊。 $保利地产(SH 600048 )$ $万科A(SZ 000002 )$ $泰禾集团(SZ 000732 )$ #房地产# #买房奋斗史#
明天继续写的公司，万水千山总是情，打赏几块行不行，奖励下作者熬夜写文章的精神吧
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