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华夏幸福利润增速号称“万年30%”，但就是不涨！目前PE只有7.03（动态6.35），如果套用成长股的估值模式，PE/G已小于0.2——当然，吉姆斯莱特也说了，地产股不适用此模式。
该股如此不受人待见，一个核心痛点是它的现金流。从2017年一季度以来，每股经营性现金流就从未转正过。依次为：-0.82，-1.44，-7.59，-5.49，-3.25，-2.65，-2.55，-2.47，-5.15，-6.83，-13.18，最后这个数字简直逆天了，就是刚刚出来的三季报数据，每股收益3.18元，然而现金流是-13.18元。也就是说，今年截至三季度，它的经营性现金流流出395.54亿元，而它目前的净利润是97.46亿元，相当于白忙活了大半年，不仅没见到真金白银，还在源源不断地往外撒钱。一季两季还算了，几年了都这样，不禁让人不寒而栗。
所以，去年，曾经断断续续传了很久，“华夏幸福资金链断裂”，但后来平安入股，问题好像解决了。

运营资金问题解决，还剩下另一个问题：应收账款回收难，只有这个问题解决，万年30%才是真金白银的利润。目前，华夏幸福的应收账款为387.69亿元。

至于如何解决，我们不去深究，从数据上来看是否有好转迹象。

如图，华夏幸福的应收账款周转天数，同比上持平，环比上明显改善，似乎有比较好的迹象。
但是对比同行业的其他公司，你会发现华夏幸福的应收账款周转天数非常奇葩。

↑↑↑ 这是万科的。


↑↑↑ 这是保利地产的。

↑↑↑这是招商地产的。

↑↑↑这是金地集团的。
华夏幸福独特的应收账款，来源于它独特的产业新城模式。所以也可以说事出有因。应收账款与产业新城收入同步产生，可以说福祸相依。那么，我们且不把它往坏处想。

任何投资都有赌的成分，我们要是赌华夏幸福“不死”，那么凭着它“万年30%”的增长，应能带来不错的回报吧？

假如，华夏幸福的经营一直正常，直到产业新城产生源源不断的收益，扭转现金流的不利局面，它的估值应该在什么水平呢？
来看看华夏幸福和万科A历年PB对比：


↑↑↑ 万科A，10年PB中位点1.99，目前1.79（不含商誉）


↑↑↑ 华夏幸福，10年PB中位点4.66，目前2.11，“严重低估”。
显然，因为华夏幸福独特的商业模式，市场一直以来给了它更高的估值。但现在我们把这一切抹去，假定它“不死”，再假定它的估值“沦为”和万科一样，也就是说，取1.99为长期中位值，那么，按照“小杜估值法”，它的预期收益可能是这样的：
一年38.52%，两年71.86%， 五年228.17%；
而万科的预期收益相应为：
一年28.25%，两年46.46%，五年118.13%。
显然，华夏的增长大家都看得见，华夏的潜力大家都明白，但华夏的风险也不容忽视，所以，愿意去“赌”它回归高估值的投资者不多。假设现在买入，遇上它“暴雷”，我们将被雷得外焦里嫩；但如果现金流的问题能很好解决，市场情绪回暖，我们将赚得盆满钵满。

你会选择哪一边呢？
附：
华夏幸福当前短期借款+长期借款=795.06亿元，利息12.60亿元（财务费用 9.16亿元）；流动比率1.59（万科1.13）。现金及现金等价物405.79亿元。
2019年截至目前毛利润259.84亿元，四费（销售费用、管理费用、研发费用、财务费用）65.55亿元，占比25.23%，好像不是想象中那么沉重。