忽如一夜春风来，千树万树梨花开——岑参[淘股吧]

今天市场迎来了久违的大阳线，尤其是在前期低点的位置，更是显得意味深长。

因为我昨天发了篇名为《一波大行情正在酝酿中》的文章，有读者看到一根阳线激动的跑来问我怎么预测的。

其实没什么武林秘籍能预测市场，股市是人性的撩拨。这几天，越来越多的读者开始看空，甚至冷嘲热讽，反而让我觉得底部不远了；几乎所有的分析师或股评都对2019年不乐观，开始提示风险的时候，我们难道不应该乐观一点吗？

以前我看到那种观点偏执，语言粗俗，层次很低的留言，基本上都是拉黑处理。后来我想明白了，如果我的情绪轻易就被感染，那一定是我自己的错，我还需要成长，更何况留住各色各样的人，也让我能直接感受到股市中“大多数人”这个群体的想法。


最近房地产限购政策也开始松动，上海二手房今年已经跌了不少，有不少人问我，现在还能不能投资房产？

我一直都不敢建议读者一定要买房或卖房，毕竟兹事体大，动辄就是几百万的交易。但陆续询问的人太多，索性我就一次性把自己的观点说清楚，你不用完全听我的去决策，但请认真思考下我的观点是否正确。

一、房子的价值公式

假设公司的净利润都分配给股东，那么股东的投资需要多少年才能收回投资。

市盈率=股价/每股收益

用房子来举例，有个房子售价100万，每年可以收到租金10万。如果你买下这个房子，你每年的利润就是租金，需要10年才能收回投资成本。

如果用市盈率表示，该房子的市盈率就是100/10=10倍。

市盈率的倒数，就是投资回报率。该房子市盈率是10倍，那么投资年回报率是10%.(1/10=10%)

在房地产投资中，上面说的投资回报率一般被成为“租售比”。

租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价。

跟市盈率在股市的运用一样，租售比是衡量房产投资潜力的指标，表示靠租金多少个月能收回购房成本。

在中国，房价租金比往往超过400，一线城市甚至超过600。而国际上，一般房价租金比是150左右。

我在房地产中介的销售网站上，找到了上海某小区的售价和租金数据，该小区每平米二手房均价83000元，每平米每月租金不超过100元。



我们假设每平米月租金是100元，则需要830个月才能收回购房成本，也就是69年。

经常有人问，为什么低市盈率的股票不涨，高市盈率的股票反而一涨不回头？

用房地产的例子就能很好解释，假设山东威海的房子需要40年才能靠租金收回成本，上海需要69年才能靠租金收回成本，为什么还是有很多人买上海的房子？为什么上海的房价涨幅比一般城市要大？

因为大家都觉得上海房子上涨潜力大，需求旺盛，这就是投机价值。就好像一只股票虽然市盈率50倍，但股民觉得这是家成长股，愿意给它这个估值。

可能有人会说，我也不想买房，但是为了孩子上学没办法。这是房子的壳价值，因为制度原因导致的某些房子极其稀缺。就好像A股上市难度大，一些已经上市的公司哪怕业绩再差，它还有个壳子在，就有被“借壳上市”的价值，就不会跌成仙股。

现在很多中国人活得非常辛苦，二十多岁就开始暮气沉沉，人生一眼就能看到头，几乎没什么理想。他们像机器一样活着，努力加班就是为了孩子不要输在起跑线，买好的学区房，上最好的学校。

这时候的房子，已经关系到家族的兴衰荣辱，靠教科书上“租售比”公式已经不适用了。

综上所述，房价=投资价值+投机价值+壳价值。

二、房价永远不会跌吗？

看到上面的公式，大家是不是有点似曾相识的感觉，股评们在牛市也是这样分析股票的。估值太高的时候，股评们会挖掘公司成长潜力，总是能够找到上涨的理由。

难道房子跟股票不一样，就一定不会跌吗？

下面是香港房价走势图：


房价是长期向上的，但不代表不会出现回调。香港楼市从1997年开始，持续下跌了6年，跌幅近70%。美国、日本等国家房价都经历过类似的下跌，凭什么中国的房子就永远不会跌？如果你是用高杠杆买的房子，面对价格腰斩，你还会每月还贷吗？

还有个长期的隐忧，中国人口红利正在消失。下图是我国历年新生人口数量图：


1962年-1973年是第一次生育高峰，这些人到了适婚年龄后，我国刚好取消福利分房，叠加城镇化大潮，强大的需求推动着房价不断上涨。

1981年-1987年是第二次生育高峰，很多专家一直说楼市有泡沫，但他们忽视了这批适婚80后的购房需求。

但现在90后和00后的人口明显降低了，他们还可以从父辈手里继承一些房子，试问以后房子的需求真的会那么大吗？

三、房子与股票

回到上文中提到的上海那套房子，100平米需要830万，如果这100平米用于出租一年只能收到12万元的租金。

如果把这830万用来买年化5%的理财，一年的收益是41.5万，远高过12万元的年租金。

可能你会说，房子大概率还会涨，买的房子会升值。如果从这个角度看，未来股市也几乎一定会涨到4000点，甚至5000点，为什么不直接投资指数基金呢？

有人可能觉得买房可以加杠杆，但在这个金融极其发达的时代，不管你想投资什么，都是可以加杠杆的。另外，杠杆是把双刃剑，如果遇到香港那样的房价大跌，有多少人还会还房贷？

有人很害怕在股市被套，亏损一点就夙夜难眠。他们也知道股市一定会有牛市，但还是忍不住割肉。我最近刚听上海这边一个二手房中介跟我说，2018年初一个老太太1000多万买的房子现在只值900万了，亏损10%。

这个老太太会恐慌吗？她肯定像没事人一样，反正房子短期也不准备卖，还能拿租金（股息），她也坚信将来房价还会涨。

股市和房市有区别吗？说到底还是观念没转过来，大多数人现在依然不看重股权，而更惯地权。

结束语

人生的意义到底是什么？

人人都知道死亡是必然的，它是一个我们一出生就通报要来访的客人，现正日夜兼程，一步步走向我们。可当它敲响我们的门时，我们仍然感到突然，责怪它是最唐突的不速之客。

死亡是终极哲学问题，一旦开始思考，面对这绝对的虚无，一切都变得无所谓了。

既然人生是短暂的，为什么不多做点自己喜欢的事情呢？为什么让一套房子压的自己喘不过气？

因为每月的房贷，多少人在上司面前永远是谦卑的笑容，多少人对客户说着言不由衷的恭维？年轻的沧桑在心上一遍又一遍碾过，曾经的意气风发都被碾得平平的。老朋友在匆匆忙忙的生计中劳燕双飞，很少能有新朋友走到他们麻木的心里去。

房子真的是刚需吗？如果现在房价阴跌十年，还会有人说这是刚需吗？这个世界上没有多少需求是刚性的。

人生苦短，愿所有的人都能做自己喜欢的事，周末愉快！